Ingatlan Magyarországon

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Most még túl sok a luxuslakás

Egyre nagyobb az érdeklődés a luxuslakások iránt, bár a szegmensben még a túlkínálat a jellemző. A hazai és külföldi vásárlók igényesebbek, a lakások színvonala nyugat-európai szintű, az árak azonban még jóval kedvezőbbek.

A lakáspiac egészére jellemző tendenciákkal ellentétben az új építésű lakások ára 2006-ban is az inflációnál nagyobb mértékben emelkedett, és – a piaci igényekkel összhangban – ebben a kategóriában egyre nagyobb szeletet alkotnak a kifejezetten luxus színvonalú, prémium kategóriájú lakások. Bár a szegmensben egyelőre még a túlkínálat a jellemző, a hazai és külföldi vevők egyre növekvő igénye jó növekedési perspektívákkal kecsegtet.

Még tart a fellendülés Kelet-Európában

Kelet-Európában még néhány évig eltart a pezsgés az ingatlanpiacon - erre a következtetésre jutott a bécsi RegioPlan legutóbbi felmérésében. A befektetések megtérülését tekintve azonban különbségek vannak az EU-hoz korábban, illetve az idén csatlakozott országokban: miközben Budapesten, Prágában és Pozsonyban csökken a megtérülés - ami már közelíti a nyugati szintet - Bukarestben a kiskereskedelmi ingatlanoknál jelenleg csúcson vannak a hozamok.

Építész és hidak száma

A luxusingatlanok eladói ma már itthon is magas minőségi elvárásokkal szembesülnek, ezért a budapesti luxuslakások színvonala minden tekintetben nyugat-európai szintű, miközben áraik továbbra is lényegesen kedvezőbbek.

Keresleti oldalról a lakások elhelyezkedése (budapesti panoráma) alapvető szempont, de az olyan paraméterek mellett, mint például a látható hidak száma, a luxus életvitelt közvetítő egyéb jellemzők – például a beépített anyagok, az elektronikai megoldások, a lakással járó szolgáltatások, vagy éppen az építész személye – is fontosak.

A luxusingatlanok túlnyomórészt ma még a fővárosban koncentrálódnak, a használt lakásokat a belvárosban és a Várnegyedben találjuk, az új építésű luxusingatlanokat a Dunaparton kívül leginkább a budai-kerületek panorámás telkeire (második kerület, Óbuda) építik.

Egyedi finanszírozási feltételek

"A luxusingatlan-finanszírozási elvárások gyakran túllépik a megszokott bankfióki kompetenciákat: amíg a tömeges ingatlanfinanszírozás esetén az ajánlatokat gombnyomással generálják, itt egyedi döntésekre van szükség" – emelte ki Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. vezérigazgatója.

A hazai vevőknél a lényegesen nagyobb ingatlanérték és az ebből adódó speciális problémák jelentenek nehézséget. A teljes hiteldíjmutatóra koncentráló finanszírozási ajánlatok – melyekhez a bank által meghatározott és változtatható alapkamatláb, kamatperióduson belül is változó kezelési költségek, valamint változó kamatfelár kapcsolódik – gyakran összehasonlíthatatlanná teszik az egyes konstrukciókat.

Érdeklődő külföldiek

Ezzel egy időben a kategóriájában európai szinten mérsékelt áron kínált budapesti luxusingatlanok iránt a külföldiek (magánszemélyek, tőkebefektetők) lakóingatlan-befektetői érdeklődése is folyamatosan nő. Ez nagyrészt a nyugati trendeket követő penthouse, és loftlakás típusú ingatlanok megjelenésének és terjedésének köszönhető. A külföldi vevőknél azonban a fent említett nehézségeket tetézi az ügyletek jóváhagyási folyamata, és a szerződések idegen nyelvre történő fordításának hiánya is.

A luxusingatlant finanszírozó specialistának gyors döntéshozatali folyamattal, egyedi, átlátható, és kiszámítható konstrukciókkal kell megjelennie. Speciális kezelést igényel a külföldi magánszemélyek finanszírozása. Mindezekre a problémákra 30 millió forint finanszírozott összegtől ma már a hazai piacon is színvonalas megoldások találhatók.

A Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. magyarországi tevékenységét 2005-ben kezdte meg. A magyar leányvállalat fókuszában elsősorban nagy értékű luxuscikkek magánszemélyek részére történő finanszírozása (pl. luxusingatlan, hajó, repülőgép, helikopter, személyautó) valamint nagy értékű vállalati beruházások eszköz-, vagy projekt alapú finanszírozása áll.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Még tart az ingatlanpiaci boom a régióban

Térségünkben még mindig rengeteg tőke keres befektetési lehetőséget, de az egyes országok megtérülési rátája között nagy a különbség. Budapest és Bukarest nem egy kategóriába tartozik.

Kelet-Európában még néhány évig eltart a pezsgés az ingatlanpiacon - erre a következtetésre jutott a bécsi RegioPlan legutóbbi felmérésében. A befektetések megtérülését tekintve azonban különbségek vannak az EU-hoz korábban, illetve az idén csatlakozott országokban: miközben Budapesten, Prágában és Pozsonyban csökken a megtérülés - közelítve a nyugati szintet -, addig Bukarestben a kiskereskedelmi ingatlanoknál jelenleg csúcson vannak a hozamok.

A jogi biztonság, a politikai stabilitás, a gazdasági növekedés felgyorsulása révén csökken az ingatlan-befektetések kockázata -, de a hozamuk is. A RegioPlan szakértői rámutattak: miközben a 90-es évek vége felé Csehországban, Magyarországon és Lengyelországban a megtérülés 10-12 százalékos volt, mára ez a nyugati szintre mérséklődött. (Egy tavalyi ingatlanpiaci felmérés szerint Magyarországon a 2003. évi 27 százalékról alig több mint 6 százalékra esett az A-kategóriás irodák megtérülése).

A telített piacokon - Budapesten, Prágában, Pozsonyban - a kereskedelmi jellegű ingatlan-beruházásokat már nem a fogyasztás hajtja, hanem a befektetési alapok, a befektetők érdeklődése. A RegioPlan elemzői szerint hatalmas mennyiségű tőke keresi az ingatlan-befektetési lehetőségeket a térségben.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Nem mindegy, hány hidat látni a lakásból

Lusuxingatlanokból egyelőre túlkínálat van, de a jövőben lehet fantázia e piaci szegmensben. Problémát egyedül a finanszírozási lehetőségek jelentenek.

A lakáspiac egészére jellemző tendenciákkal ellentétben, az új építésű lakások ára 2006-ban is az inflációnál nagyobb mértékben emelkedett, és egyre nagyobb szeletet alkotnak a kifejezetten luxusszínvonalú, prémium kategóriás lakások. Bár e szegmensben egyelőre még a túlkínálat a jellemző, a hazai és külföldi vevők egyre növekvő igénye jó növekedési perspektívákkal kecsegtet.

A budapesti luxuslakások színvonala minden tekintetben nyugat-európai szintű, miközben áruk továbbra is lényegesen kedvezőbb. A lakások elhelyezkedése (budapesti panoráma) alapvető szempont, de az olyan paraméterek is fontosak, mint például a látható hidak száma, a beépített anyagok, az elektronikai megoldások, a lakással járó szolgáltatások, vagy akár az építész személye.

A luxusingatlanok túlnyomórészt ma még a fővárosban koncentrálódnak. A használt lakásokat a Belvárosban és a Várnegyedben találjuk, az új építésűeket pedig a Duna-parton kívül leginkább a budai kerületek panorámás telkeire (második kerület, Óbuda) építik.

"A luxusingatlan-finanszírozási elvárások gyakran túllépik a megszokott bankfióki kompetenciákat. Amíg a tömeges ingatlan-finanszírozás esetén az ajánlatokat gombnyomással generálják, itt egyedi döntésekre van szükség" - emelte ki Kiss Zoltán, a cég vezérigazgatója.

A hazai vevők esetében a lényegesen nagyobb ingatlanérték és az ebből adódó speciális problémák jelentenek nehézséget. A teljes hiteldíjmutatóra koncentráló finanszírozási ajánlatok - melyekhez a bank által meghatározott és változtatható alapkamatláb, kamatperióduson belül is változó kezelési költségek, valamint változó kamatfelár kapcsolódik - gyakran összehasonlíthatatlanná teszik az egyes konstrukciókat.

A kategóriában - európai szinten - mérsékelt áron kínált budapesti luxusingatlanok iránt a külföldiek lakóingatlan-befektetői érdeklődése is folyamatosan nő. Ez nagyrészt a nyugati trendeket követő penthouse, és loftlakások terjedésének köszönhető. A külföldi vevők esetében azonban a fent említett nehézségeket tetézi az ügyletek jóváhagyási folyamata és a szerződések idegen nyelvre történő fordítása is.

A luxusingatlant finanszírozó specialistának gyors döntéshozatali folyamattal, egyedi, átlátható és kiszámítható konstrukciókkal kell megjelennie. Speciális kezelést igényel a külföldi magánszemélyek finanszírozása. Mindezekre a problémákra 30 millió forint finanszírozott összegtől ma már a hazai piacon is színvonalas megoldások találhatók.

A Duna Plaza mögötti területen épülő Prestige Towers fejlesztője szerint az újépítésű budapesti luxuslakások mintegy 15 százalékát külföldiek veszik meg, azzal a céllal, hogy később bérbe adják, havonta akár 300 ezer forintért. Egy átlagos lakóparkban csak a felső emeleti, panorámás lakások keltik fel a külföldi befektetők figyelmét, de a luxuslakóparkok lakásainak több mint 50 százaléka külföldiek kézében lehet.

E kisbefektetők 70 százaléka soha nem járt Budapesten, többnyire a médiából és útikönyvekből tudja, hogy milyen páratlan panorámájú helyen vásárolt lakást - állítja Szili Balázs, a Prestige Towers marketing- és értékesítési igazgatója. A tulajdonosok többnyire nem közvetlenül, hanem ügynökségeken keresztül adják ki ingatlanaikat.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Az extra olcsó lakásokat keresik a neten

Az ingatlanhirdetési portálok több tízezer hirdetést gyűjtenek össze honlapjainkon, és pontosan nyomon tudják követni, melyik hirdetést nézték meg a látogatók a leggyakrabban. Az Ingatlan.net elemzése arra keres választ, mely típusok, méretek, ársávok a legkeresettebbek.

A kereslet felmérésének legkézenfekvőbb módszere a leggyakrabban nézett hirdetéseket összesíteni, bár "a nyers adatok nem feltétlenül az üzleti szempontból értékes, fizetőképes keresletet mutatják, mivel a hirdetések adatlapjaira nem csak a potenciális vásárlók kattintanak" - figyelmeztetett Déry Attila, az Ingatlan.net elemzője.

Az Ingatlan.net adatbázisában december 1-je óta a legtöbbször megtekintett hirdetések listája csaknem 3200 budapesti és vidéki lakóingatlant tartalmaz. Budapesten a legkeresettebbnek a X., XIII. és VIII. kerület bizonyult, de érdemes kiemelni, hogy a tágabb Belváros olcsóbb részei mind a rangsor élmezőnyében találhatók.

Ennek megfelelően a drágább budai kerületek - a II., a XII., és az I. - a lista legvégén sorakoznak, de összességében nincsenek kiugró eltérések. A kereslet viszonylag egyenletesen oszlik meg a kerületek között, noha nyilvánvaló, hogy az olcsóbbak a népszerűbbek.

Méretek

Az ingatlanokat terület szerint 10 négyzetméteres méretsávokba csoportosítotva az derül ki, hogy a fővárosban a kis alapterület a sláger. A 10 és 19 négyzetméter közötti sávba eső lakásokra meglepően gyakran kattintanak - igaz, ennek magyarázata bizonyára az, hogy ezek 3 és 6 millió forint közötti ára önmagában figyelmet kelt.

Hasonlóan, a kíváncsiág okozhatja a 400 négyzetméter feletti kategória relatíve magas nézettségét - tagjai mind II. kerületi házak, 100 millió fölötti vételárral. A 20 és 50 négyzetméter közötti zóna gyakori "látogatottsága" egyétrelműen bizonyítja, hogy a kis alapterületű lakások iránt sokan érdeklődnek.

Vidéken, Budapesthez viszonyítva a nagyobb alapterületű ingatlanok a keresettebbek, ami megfelel az országos lakásviszonyoknak. Az első három helyen a 110, a 70 és a 60 négyzetméteres csoportot találjuk. A kisebb alapterületű, 40-50 négyzetméteres ingatlanok csak az ötödik pozícióban állnak. A legkisebb méretsávok alaposan hátra szorulnak, de a különbségek itt sem nagyok.

Árak

Az ársávok vizsgálata egybevág a fentiekkel: az alacsony árfekvésű ingatlanok a legkeresettebbek. Sorrendben az 5, 6, 7, 8 millió áll az első négy helyen, ami némileg meglepő, hiszen ilyen összegért csak apró lakásokat kapni.

A jelenség mögött az húzódhat meg, hogy az ingatlant keresők az ár-érték arányt akarják maximalizálni: az elképzelt ingatlant a legolcsóbban akarják megvásárolni, ezért az alacsonyabb ársávokban kezdik a kutatást.A lista elején még jelentősebb eltérés van az egyes sávok nézettsége között, a 6-7. helytől azonban már ismét kiegyenlítetten oszlik meg a kereslet.

Vidéken a budapestivel egyezőek az eredmények, azzal a különbséggel, hogy 3 milliónál kezdődik a lista. Vagyis itt az alapterületek és az ársávok között nem egyértelmű az összefüggés, amit magyarázhat a vidéki piac heterogénebb összetétele, illetve az egyes területi sajátosságok.

Az eredmények értékelésekor mindenképpen szem előtt kell tartani, hogy egy adott keresésről nem megállapítható, vajon csak tájékozódást szolgált, vagy az adatlap megtekintését vásárlás is követte.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Rekordlátogatottság a Lakásvásáron

Több mint tizenötezren látták a hétvégi jubileumi, 10. budapesti Lakásvásárt a SYMA Csarnokban. Taroltak a még másutt nem reklámozott, frissen bemutatott újlakás-projektek is.

A kiállítók első tapasztalatai szerint a rekordlátogatottság arra enged következtetni, hogy a két évvel ezelőtti keresleti szintre térhet vissza a piac, szemben a tavalyi visszafogott várakozásokkal. A százezres nagyságrendű kínálatot bemutató kiállítás több ezer látogatói regisztrációval zárt, ami a kiállítók véleménye szerint egyértelműen egy valós vásárlói réteget jelent. Ebben a mind kisebb önrésszel felvehető hitelek nagy szerepet játszanak.

A szervezők elmondása szerint érdemes volt a korábban szűknek bizonyult kiscsarnok helyett a modern, nyolcezer négyzetméteres kiállítói térre cserélni a helyszínt, ahol kétszáz kiállító sosem látott kreativitással építette meg és rendezte be standjait. A kiállításon debütált a tizenöt négyzetméteres ledfal, ahol helyszíni riportok és kisfilmek hangoltak a kiállítás egy-egy különleges területére. A kiállítói térben minden lakás- és háztípus megtalálható volt – és a bankok „kihelyezett ügyfélszolgálatánál ” is kígyózó sorok mutatták a hitelek iránti erős érdeklődést.


Első ízben a Lakásvásár adott otthont a Készház Vásárnak is: ötszáz négyzetméteren tizenhat különböző, ám könnyűszerkezetes technológiával építő céget kerestek fel a családi ház vásárlását tervezők. Az akciók és kifejezetten a Lakásvásár három napjára szóló árengedmények a szokásoknak megfelelően ismét nagy érdeklődést váltottak ki a látogatókból.

A Lakásvásár következő helyszíne Debrecen, míg a budapesti közönség szeptemberben találkozhat ismét Magyarország legnagyobb lakáspiaci rendezvényével.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Felhőkarcolók presztízsből

Amíg az építési telkek ára és mérete nem hat ösztönzőleg a toronyházak építésére, addig főleg presztízsértékkel bírnak az ilyen épületek Budapesten - állapítja meg a Colliers International Hungary elemzése.

A hivatalos szervek ellenzése nem vette el az ingatlanfejlesztők kedvét a budapesti felhőkarcolók építésétől. Állításuk szerint egyrészt ma már bizonyos körülmények között oldalirány helyett gazdaságosabb inkább felfelé építkezni, másrészt az ilyen jellegű épületek a magyar fővárost még inkább világvárosi rangra emelnék.

A jelenlegi városrendezési szabályzatban 55 méter a megengedhető legnagyobb épületmagasság, de a körutakon belül csak 30 méteres házakat lehet építeni. A kérdés az, hogy a fejlesztők magasház-építési célkitűzéseinek lesz-e valaha is reális alapjuk.

Egy toronyház kivitelezése - hacsak az építési telkek ára és mérete nem hat ösztönzőleg - főleg presztízsértékkel bír. Az építési költségek, biztonsági, gazdaságossági és üzemeltetési szempontok ugyanis önmagukban nem szólnak mellette.


Ha már a fejlesztők mindenképpen felhőkarcolókat szeretnének egyszer Budapesten látni, akkor - mind építészeti, mind funkcionális szempontból - hasznosabb és reálisabb lenne, ha egy új városrész kialakítása kapcsán adnának helyet a magas házaknak. Ez a városnak is sokkal előnyösebb lenne, mint ha a meglévő, központi helyekre építenék azokat - állítja az elemzés.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Árszakadás a lakáspiacon

Várhatóan drasztikusan csökken a lakások iránti kereslet, ami lenyomja az árakat. Eközben tovább mélyül a szakadék a piac alsó és felső szegmense között.

Országos szinten 10-15 százalékkal is mérséklődhet a lakásárak átlaga 2006-2007-ben, a fővárosban pedig a stagnálás vagy 5 százalék körüli árcsökkenés várható. A két év inflációját is bekalkulálva így nem kizárt, hogy reálértéken akár 25 százalékkal is visszaesnek az árak - derül ki a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) most kiadott elemzéséből.

„Ez a fajta korrekció, ha bekövetkezik, akár amolyan kisebbfajta piaci buborék elpattanásaként is felfogható...” - áll a Stachó Andrea által jegyzett tanulmányban. A GKI Gazdaságkutató Zrt. és az AL Holding Zrt. legfrissebb felmérésében a használtlakás-áraknak a következő 12 hónapra előrejelzett csökkenése is e borúlátó megállapításokat látszik igazolni. Az általuk számított ingatlanpiaci index szerint a használt lakásoknál Budapesten stagnálást, vidéken 2-3 százalékos csökkenést várnak maguk a piaci szereplők is. Igaz, az újlakás-piacon legalább 4-5 százalékos átlagár-emelkedésre lehet számítani. Ez főleg az inflációs ráta felett növekvő építőanyag-áraknak és az emelkedő munkaerő-költségeknek tudható be. Reálértéken számítva azonban az új építésű lakások piacán is stagnálás várható.

3_N.jpg


Az átlag mögött

Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője szkeptikus a makrogazdasági megközelítésű elemzéseket illetően. „Nem létezik olyan, hogy átlagos lakásár, legalább is nincs sok értelme az átlagolásnak.” Beák Attila inkább átrendeződésről beszél: a kereslet visszaesésével még nehezebb lesz eladni a gyenge minőségű használt lakásokat, miközben az igazi csemegék ára tovább nőhet. Látványosan folytatódik, sőt fel is gyorsul például a lakótelepi, különösen pedig a távfűtéses lakások elértéktelenedése, bizonyos helyeken akár további 15-20 százalékkal is eshetnek a tényleges adásvételi árak.

Hasonlóképpen lefelé mutató tendenciát lát a piacon Murányi Ákos, a Duna House ingatlanközvetítő hálózat vezető elemzője. „A reáljövedelmek zsugorodásával és az energia drasztikus drágulásával az elmúlt hónapokban lanyhult a kereslet a lakások iránt” - állítja. Igaz, az inflációs félelmek és a kamatadó bevezetése miatt a múlt év második felében sok új és használt lakás kelt el, s a piac egésze élénk volt. Kérdés, valóban bekövetkezhet-e a PSZÁF-tanulmányban előrevetített árcsökkenés, vagy csak átmeneti ijedtség fogja vissza a piacot. Erre a tavaszi értékesítések tükrében lehet majd választ találni. Arra azonban mindenképpen számítani kell, hogy egyre inkább nyílik majd az olló a piac felső és alsó szegmense közt.

A nívósabb középkategória is alaposan átrendeződhet. Ma már alig van igény a korábban népszerű „jó környékek” 20-40 éves társasházaiban található, 2-3 szobás (ezért legalább 25-30 millióért kínált) fővárosi lakásokra. Ezek helyett - ennyi pénzért - inkább új vagy pár éve épült otthonokat keresnek a tehetősebb vásárlók, esetleg némi olcsó devizahitellel megtoldva a meglévő összeget. A középosztálybeli fiatalok érdeklődése pedig - a gyermekek után járó támogatások, a könnyebb és kedvezményesebb új lakáshoz kapcsolódó hitelek és a szebb környezet okán - egyértelműen az új lakások felé fordul.

Mindazonáltal egy leszálló ágban lévő lakáspiac is jó befektetési tereppé válhat. Ilyen helyzetben hosszú távon lehet gondolkodni, ám van néhány kockázati tényező is; ilyen a tervezett ingatlanadó, miként bizonyos környékek és egyes lakástípusok tartós leértékelődése is. Könnyen belátható: az indokolatlanul drága távfűtési rendszerekkel megvert lakások, különösen pedig az ilyen fűtésű panelek tulajdonosai lesznek a legkiszolgáltatottabbak. Az efféle lakásokat eddig is azok az alsó-közép rétegek keresték, amelyeket a mostani megszorítások a leginkább sújtanak. Ebben a szegmensben tehát - a legnívósabb lakótelepeken lévőket és a legkisebb otthonokat leszámítva - szinte biztosra vehető az áresés. Az energia drágulása nyomán a távfűtéses házakban a rezsiköltség akár 6-12 ezer forinttal is megemelkedhet. Ezt a különbözetet pedig egy fiatal pár szívesebben fordítja egy újlakás magasabb hiteltörlesztésére.

Kinőtt egyszobások


Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ugyanakkor a jó tömegközlekedési lehetőségekkel megáldott, egyetemekhez, főiskolákhoz közel eső kisebb, olcsón fenntartható lakások - akár még a Panel Plusz Program keretében felújítottak is - változatlanul kiváló befektetésnek bizonyulhatnak. Nem szabad viszont elfelejteni, hogy az ingatlan értéknövekedése fontosabb, mint a várható lakbér-bevétel. E szempontból az újjáépülő városnegyedekben (például a VIII., IX. vagy XIII. kerületben) az új építésű vagy újszerű és jó elhelyezkedésű lakásokat érdemes keresni. Fontos támpont, hogy a többség már ma is legalább másfél szobás ingatlant keres, az is, aki csak a legszerényebb anyagiakkal rendelkezik. Pár év távlatában ezért hasonlóképpen fognak hátrányos helyzetbe kerülni a piacon az egyhelyiséges garzonok, mint manapság a régi házak sötét földszinti vagy éppen az udvari, körfolyosós, nagyon nehezen eladható részei.

A Duna House szakértője felhívja a figyelmet az egész országban jellemző túlárazás jelenségére is. Rengeteg eladó 10-20 százalékkal a piaci ár felett próbál értékesíteni, belekalkulálva az érzelmi értéket vagy éppen a sok évvel korábbi felújítás költségét. Ám, akit sürget az idő, és nem két-három év távlatában, hanem pár hónapon belül akar túladni az ingatlanán, az kénytelen lesz a környéken jellemző kínálati áraknál jóval szerényebb ajánlattal a piacra lépni. Ez annyit jelent, hogy 2007 ismét az okos, azaz az olcsón vásároló befektetők éve lehet a lakáspiacon.

Lakástrendek

MI KELL A PIACON?
• A fiatalok legalább másfél vagy egy plusz két félszobás, nem túl nagy, s egyre inkább csak új építésű lakásban gondolkodnak, nem kiemelt területen (a támogatott, fészek-rakó hitel új lakásra a fővárosban - telek nélkül - 15 millió forintos árig jár)
• A tehetősek és a külföldiek exkluzív ingatlanokat keresnek: folyóparti, a budai hegyekben lévő, panorámás, jól megközelíthető, ámde csendes, igényes anyagokból épített, tágas, új vagy újszerű lakásokat (a külföldiek Budapesten jobbára csak a szűken vett belváros iránt érdeklődnek)
• A tipikus befektetők jól kiadható, könnyen megközelíthető, legalább másfél szobás, de legfeljebb 11-12 millió forintos (Budán 14-16 millió forintos, vidéken 8-9 millió forintos) használt lakásokra utaznak, jó állapotú, de nem távfűtéses házakban, elfogad-ható környéken.

<TABLAVEG>
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Visszaesett a lakásépítés üteme tavaly

Tavaly 18 százalékkal, mintegy 34 ezerre csökkent a kiadott használatbavételi engedélyek, és 13 százalékkal, 45 ezerre a kiadott építési engedélyek száma az egy évvel korábbihoz képest. Csak az év végén adtak ki több építési engedélyt.

A Központi Statisztikai Hivatal gyorsjelentése szerint a II. és a III. negyedév során csökkent leginkább a lakásépítés két fő mutatója. Egyedül a IV. negyedévben volt 4 százalékkal magasabb a kiadott új építési engedélyek száma, mint az előző év hasonló időszakában.

Az átlagosnál erőteljesebb visszaesés ment végbe a fővárosban, ahol egyharmaddal kevesebb új lakást vettek használatba és egynegyeddel kevesebb új engedélyt kértek, mint az előző évben.

Tavaly a lakosság kivételével minden építtetői körben az átlagosnál nagyobb visszaesés mutatkozott: az önkormányzati építkezések száma (300 lakás) nem érte el az előző évi felét sem, a vállalkozások 20 százalékkal kevesebb lakást építtettek, mint 2005-ben. Utóbbi fordulattal egy 2000 óta tartó fejlődési tendencia szakadt meg.

Míg 2000-ben az új lakások 15 százalékát vállalkozások építtették, folyamatos térnyerésükkel 5 év múlva már 45 százalékos arányt képviseltek. tavaly azonban megtorpant ez a növekedés, és ennek következtében az átlagosnál nagyobb mértékben visszaestek az értékesítésre szánt, s az építési formájukat tekintve többszintes, többlakásos és lakóparki építkezések is.

A legtöbb lakást (a lakások 55 százalékát) természetes személyek építtették, saját használatra (53 százalékát), családi házas épületekben (51 százalékát). Az új lakások átlagos alapterülete 89 négyzetméter, ez szűk 3 négyzetméterrel nagyobb, mint az előző évben. Leginkább a 60 négyzetméternél kisebb lakások száma csökkent (26 százalékkal), míg legkevésbé (11 százalékkal) a 100 négyzetméternél nagyobbaké.

A használatba vett lakások száma 2 megye (Fejér és Nógrád) kivételével az egész országban egyaránt visszaesett, a legnagyobb mértékben Budapesten (33 százalékkal) és Heves megyében (35 százalékkal).

A kiadott új lakásépítési engedélyek száma már nagyobb területi különbségeket mutat: 8 megyében ez magasabb, mint egy évvel korábban, ám másik 8-ban 25 százalék fölötti (Zala megyében 45 százalékos) csökkenés mutatkozott. Az új engedélyek számának apadásában leginkább a három- és több lakásos épületek érintettek, az ezekbe tervezett lakások a 2005. évi háromnegyedére rúgnak, míg az egylakásos épületek lakásszáma alig változott.

Az üdülőépítés jelentősége továbbra is csekély: közel 600 épületben több mint 700 új üdülőegység építésére adtak engedélyt, és több mint 800 felépült üdülőegység kapott használatbavételi engedélyt az év során. Az új építési engedélyt kapott üdülőegységek száma 16, a használatba vetteké 14 százalékkal alacsonyabb, mint az előző évben volt.

Összesen 4900 lakás szűnt meg, 11 százalékkal több, mint 2005-ben. Az előző évek tendenciájától eltérően magas (a tavalyi 8-cal szemben 15 százalékos) a megszűnt önkormányzati lakások aránya. Ez elsősorban annak a következménye, hogy Budapesten 500 volt önkormányzati tulajdonú lakást számoltak fel, főként területrendezési okokból.

Országos átlagban a lakásmegszűnések 40 százaléka avulásra, 38 százaléka lakásépítésre vezethető vissza.

Több mint 4 millió négyzetméter lakóépület és 3,8 millió négyzetméter nem lakóépület beépítésére adtak ki új építési engedélyt 2006-ban. A lakóépületek esetében ez 9, a három- és több lakásos lakóépületeknél 21 százalékos visszaesést jelent. A létesítendő új, nem lakóépületek alapterülete stagnálást mutat, ezen belül - az előző évhez képest - növekedett az ipari épületek aránya (34-ről 41 százalékra), s jelentősen csökkent (24-ről 17 százalékra) az új mezőgazdasági épületeké.
 

Morningglory

Állandó Tag
Állandó Tag
Sziasztok! Az apukám véleménye szerint (aki 65 éves nyugdíjas tanár) ismét fel fog lendülni a nyaralók iránti kereslet azon egyszerű oknál fogva, hogy a legújabb adótörvények szerint nem igen éri meg nyugdíjasként dolgozni. Ez pedig az én drága jó édesapám szerint fel fogja lendíteni a víkendházak igényét. Hiszen a sok-sok addig aktív ember nem fog otthon ücsörögni és szappanoperát bámulni naphosszat. Inkább fogják magukat és a kormány rendeleteinek fityiszt mutatva élvezik majd a kerti munkát, a madarak dalát és a jószomszédi bográcsozásokat...:)
 

norcsu

Állandó Tag
Állandó Tag
Sziasztok! Az apukám véleménye szerint (aki 65 éves nyugdíjas tanár) ismét fel fog lendülni a nyaralók iránti kereslet azon egyszerű oknál fogva, hogy a legújabb adótörvények szerint nem igen éri meg nyugdíjasként dolgozni. Ez pedig az én drága jó édesapám szerint fel fogja lendíteni a víkendházak igényét. Hiszen a sok-sok addig aktív ember nem fog otthon ücsörögni és szappanoperát bámulni naphosszat. Inkább fogják magukat és a kormány rendeleteinek fityiszt mutatva élvezik majd a kerti munkát, a madarak dalát és a jószomszédi bográcsozásokat...:)

Úgy legyen. Legalább azok az emberek, akik elérték a nyugdíjas kort, akik már ledolgozták az életüket, legalább élvezzék a jól megérdemelt pihenést.
 

thorwald

Állandó Tag
Állandó Tag
Eszembe jutott errol a cikkrol ,- ami itt tortent 20-25 evvel ezelott . Allami tamogatast kapott minden haztulajdonos , adokedvezmenyt ha energiamegtakaritas celjabol hoszigeteltette a hazat . Elojottek egy fantasztikus olcsonak tuno talalmannyal . Az epitesi modszer itt teljesen elter a hazaitol . Eloszor felepitek a hazat farostbol es utana vonjak be teglaval majd belulrol gipszkartont tesznek . A gipszkarton alatt van egy res (2x4) amit ma mar inzulalnak (szigetelnek). Regen ezt uresen hagytak ,persze a regi hazaknal vekony falecek voltak bevakolva . Az uj talalmany arrol szolt , hogy bizonyos tavolsagonkent lyukat furtak a falba es nagy csovon keresztul plasztik habot fujjtak bele . Ez elmeletben nagyon jol dolgozott . Par nap mulva megkotott es a hazak szigetelve voltak ! Mindenki mint az orult igenybevette ez a fantasztikus szolgaltatast . Par ev elteltevel rajottek , hogy ez a foam allergias megbetegedeseket okoz . Na ekkor fordult a kocka es kikellett szedetni a szigetelest , ami jol rakotott az osszes villany es vizvezetekekre . Azoknak a hazaknak lement az erteke ami azzal a bizonyos anyaggal lett feltoltve . Hosszu evekig az eladoknak igazolni vagyis ugyved elott kellett "megeskudni , hogy nincs ilyen anyag a hazukban . Sokan elveszitettek ezert a hazukat mert mindenki kutatott , furt , mintakat vettek , kihivtak az epulet ellenoroket es utana pereskedtek . Az okosak es akik nem lettek allergiasak azok a mai napig benne laknak ezekbe az epuletekbe .
 

azálea

Állandó Tag
Állandó Tag
Bertuccio igazad van! Ez tényleg vicc, melynek a színvonalát ne firtassuk! Csak egy szerény megjegyzésem van: lehet, hogy a "homo kádárikuszoknak" alacsony az IQ-juk, de akik a parlamen előtt sátoroztak vagy megzavarták Kosáry Domokos ünnepi beszédét október 23-án, és még március 15-én is árpádsávos zászlót lobogtattak, hát ők sem dicsekedhetnek az IQ-jukkal !!
 

E.Ágnes

Állandó Tag
Állandó Tag
Bertuccio, csalódtam... Azt ígérted, vicces és okos dolgokat fogsz felrakni... Tudsz te ennél jobbat is! Légyszi, légyszi, légyszi, tegyél fel valami igazán vicceset a javából, ez nagyon-nagyon gyenge...!
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Megjelent a valóban önerő nélküli lakáslízig

Tavaly kétmilliárd forint hitelt helyezett ki a BG Hitel & Lízing, az idei első negyedévben pedig már hárommilliárdot. Az átalgos hitelösszeg nyolcmillió forint, a kihelyezések 90 százaléka lakáscélú lízing. A cég tényeges önerő nélküli lízinget is kínál.

Idén pár százalékos részt akar kiszakítani a mintegy 500 milliárd forintra becsült jelzálogfinanszírozási piacból a BG Hitel & Lízing, amely az első negyedévet hárommilliárd kihelyezéssel zárta - nyilatkozta Hegedűs Éva, az egy éve piacra lépett finanszírozó elnök vezérigazgatója. A BG Hitel & Lízing márkanév mögött két cég, a BG Magyarország Ingatlanfinanszírozási Zrt. és BG Magyarország Lízing Zrt. található, mindkettő a Biggeorge's Holding tagja.
Stabil növekedés

"Az ingatlan finanszírozás specialistái szeretnénk lenni" - mondta Hegedűs Éva, aki fél éve az OTP Banktól érkezve irányítja mindkét társaságot. A két cég múlt évi forgalma kétmilliárd forint volt, az idei első negyedévet hárommilliárd forint kihelyezéssel zárták, de a befogadott hitelkérelmek összege meghaladja az ötmilliárdot – mondta az elnök-vezérigazgató. Miután betétet nem gyűjtenek, finanszírozó partnerük a KDB Bank Magyarország Zrt. (korábban az MKB Bankkal működtek együtt).

A specialitás azt jelenti, hogy a lehetséges ügyfél igények legszélesebb körére dolgoznak ki finanszírozási módokat és a termékválaszték széles skáláját kínálják. Először jelentek meg a piacon például a tényleg önerő nélküli finanszírozással, ahol a kezdeti költségeket (értékbecslés, közjegyző díja, szerződéskötési díj) is megfinanszírozzák. Kedvező az ügyfelek számára az is, hogy a BG Hitel & Lízing az ingatlan piaci értékének akár 85 százalékát is meghitelezi (a bankok rendszerint az ettől alacsonyabb hitelbiztosítéki érték ettől kisebb arányát hitelezik). Van jövedelem vizsgálat nélküli, illetve minimálbér igazolásával igényelhető hitelük és megtalálható a termékpalettában a maradvány érték melletti hitel és lízing is.
Hitelkiváltás

Az egy évnyi működés során nem tapasztaltak komolyabb törlesztési problémákat, így a két cég portfolióját jónak minősítette Hegedűs Éva. A kihelyezések több, mint 90 százaléka lakáscélú hitel, illetve lízing, az átlagos hitelösszeg pedig nyolcmillió forint, ami körülbelül egyharmaddal magasabb a piaci átlagnál.

A BG Hitel & Lízing termékeit a saját értékesítési csatornáin keresztül és számos értékesítési partnere közreműködésével végzi. A BG Hitel & Lízing nemrégiben egy elemzésében arra hívta fel a figyelmet, hogy érdemes a forint alapú hiteleket az általa kínált deviza alapú hitelekkel kiváltani. Egy példán keresztül azt mutatta be az elemzés, hogy egy 8 százalékos kamat és kezelési költséget tartalmazó forint hitelnek az 1,97 százalék kamatozású és három százalékos kezelési költségű svájci frank alapú termékével történő hitelkiváltása esetén havonta több, mint 7000 forintos megtakarítást tudhat magáénak egy ügyfél. Az árfolyamkockázatról most annyit mondott Hegedűs Éva, hogy a forintnak a jelenlegi árfolyamhoz képest 20 százalékkal kellene gyengülnie (a svájci frankkal szemben) ahhoz, hogy az ügyfél havi törlesztő részlet előnye elolvadjon.

A BG Hitel & Lízing idén pár százalékos részhez akar jutni a 500 milliárd forintos lakásfinanszírozási piacból - fogalmazta meg a legközvetlenebb célt az elnök-vezérigazgató.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Amilyen jól hangzik, olyan gyanús - ingatlanos kisszótár

Mitől penthouse a penthouse? Mekkora lehet egy stúdiólakás? Létezik-e olyan, hogy lakókert? Elsőként a rendszerváltás óta feltűnt, az építtetők által előszeretettel használt "problémás" fogalmak közül vesszük sorra a tíz leggyakoribbat.

A magyarországi lakásfejlesztő cégek mindig is igyekeztek rafinált marketinggel eladni a termékeiket, és az ingatlanpiacnak a megszorítások nyomán máris érezhető lassulásával, a verseny kiéleződésével bízvást számíthatunk e tendencia erősödésére.

A hirdetésekben hemzsegnek a jól hangzó "szakszavak", amelyek mögött néha egyáltalán nincsen tartalom - vagyis egyes szóösszetételek egyszerűen az adott beruházó kreatív csapatának agyszüleményei. Máskor meg olyan épületekre aggatnak trendi kifejezéseket, amelyek valós adottságaik alapján messze állnak a minősítésüktől.

A vásárlónak ajánlatos tisztában lennie a fontosabb műszavak eredeti, a fejlettebb nyugati piacokon kialakult jelentésével, hogy el tudja választani a reklámfogásokat a realitástól - máskülönben olyat sózhatnak rá, amit akár néhány utcával arrébb sokkal jobb minőségben megkapott volna.

Apartmanház
Az angol (pontosabban amerikai) eredeti pusztán annyit tesz: társasház, de mivel a magyar köznyelvben a rövidebb időre kibérelhető lakásokat hívjuk apartmannak, meglehetősen kusza a jelentése. Egyes vélekedések szerint az azonos jellegű lakások tömbjére mondják, de Budapesten több olyan apartmanház van, amelyre ez egyáltalán nem igaz. Mindenesetre a kifejezés használatának marketingfogás-jellegére utal, hogy az említett projekteket saját építtetőjük sem nevezi következetesen ugyanúgy.


Intelligens épület
Sokfélét értenek rajta, dióhéjban a következőképpen foglalható össze: olyan épülettechnika, amelynek rendszere érzékeli a fényt, hőmérsékletet, mozgást, és automatikusan elvégzi az ezekhez kapcsolódó rutinfeladatokat. Az automatika egyszerű döntéseket hoz helyettünk, például visszaveszi a fűtést, lekapcsolja az égve hagyott világítást, ha elmegyünk otthonról, illetve vezérli az árnyékolókat, és helyiségenként szabályozza a fűtést, páratartalmat. Adott esetben - interneten, telefonon keresztül - kívülről lekérdezhető és irányítható.


Lakókert
Ilyen terminus technicusról az általunk megkérdezett szakemberek nem tudnak. Kiagyalójának kiléte homályba vész; ma vélhetően azok a cégek élnek vele, amelyek érzik, hogy saját fejlesztésükre a jól körülírható "lakópark" használata azért túlzás volna, de szeretnék valamilyen presztízsnövelő hívószóval pozicionálni.


Lakópark
Az elmúlt évtizedben a lakópark fogalmával volt a legtöbb gond, de éppen ezért valamelyest ki is lóg a mezőnyből: a szakemberek szerint az igénytelen, zsúfolt, szolgáltatásszegény projektek
visszaszorulóban vannak, a vásárlói tudatosság erősödése miatt nehezen lehet őket eladni. A kedvező tendencia ellenére még mindig akadnak a címkét bitorló közönséges háztömbök, szögezzük tehát le, mi a lakópark: körülkerített, beléptető rendszerrel ellátott terület, amelyen egy-három szintes társas- vagy különálló házak sorakoznak, közöttük kis utcákkal. Általában biztonsági, illetve portaszolgálat, valamint különféle közös sport- és vendéglátó-létesítmények szolgálják a lakók kényelmét: játszótér, uszoda, szauna, fitneszterem és közös helyiségek.

20070505lakoparkg.jpg

Lakópark

Loft
Nálunk egyelőre nem túl gyakori, de már nemcsak lakóingatlan, hanem irodaház is létezik ilyen. Alapvető sajátossága, hogy funkcióváltáson jutott túl: egykori gazdasági, ipari jellegű (gyár- vagy raktár-) épületből vedlett át. Éppen ezért 3-5 méteres belmagasság, hatalmas, egybefüggő, világos terek és kreatív építészeti megoldások jellemzik. A belső kialakítás legtöbbször ipari-minimalista dizájnt követ, de az építtető általában nem fejezi be, amíg a leendő tulajdonos egyedi igényeire fény nem derül. Gyakori, hogy emeletmagas ablakok határolják, kedvében járva a lakás-műterem kombinációt kedvelő képző- és iparművészeknek. Több szempontból sem olcsó mulatság: az óriási alapterület az eladási árat, a nagy belmagasság a fűtésszámlát veri fel.


Penthouse
Manapság jóformán minden magasabb új építésű társasház felső lakásait penthouse-ként hirdetik, holott közülük valójában kevés felel meg az összes követelménynek. Az igazi penthouse-t úgy kell elképzelni, mint a Kockásfülű Nyúl hajlékát. Minimum négy emeletnek kell lennie alatta (innen az elnevezés: penta - öt). Lehet sátortetős is, de csak dupla belmagassággal, elkerülendő a tetőtér-érzést. Terasza nagyjából akkora vagy még nagyobb, mint maga a lakás (ideális esetben egybefüggő), és legalább három égtáj felé nyitott. Ez utóbbi elvárás idehaza a legritkább esetben teljesül, a jobb helykihasználás miatt ugyanis a beruházók hajlamosak több penthouse-t egymás mellé építeni. A lift csak külön kártyával megy fel az emeletre, sőt előfordul, hogy fülkéjéből egyenesen a lakásba lehet lépni.

20070505penthouse.jpg

Penthouse
Resort
Nehezen definiálható; egyesek szerint csupán az üdülőövezet-érzést akarják közvetíteni e fogalommal. Kétségtelen, hogy nem szokványos lakóparkot takar: egy ilyen helyen az átlagnál sokkal fontosabbak a wellness-fitnesz-rekreációs szolgáltatások és a nagy kiterjedésű, a zajos városközponttól távoli zöldterület, gyakorta golfpályával, lovaglási lehetőséggel kiegészítve. Magyarországon nem elterjedt, de már megjelent.


Spa
A resortnál is bajosabb a meghatározása. Annyi bizonyos, hogy valamilyen vizes szolgáltatásnak kell kapcsolódnia hozzá, elvégre a szó az angolban gyógyfürdőt, élményfürdőt jelöl. Inkább reklámszlogen, mint szakszó.


Stúdiólakás
Tulajdonképpen a garzon divatosabb elnevezése, de megtévesztő lenne, ha a kettőt szinonimaként kezelnénk, nálunk ugyanis a garzon egy aprócska otthont jelöl. A stúdiólakás ellenben lehet akár 80 négyzetméteres is, karakterét az adja, hogy egyetlen lakóhelyiségből áll, amely egyszerre látja el a nappali, a háló és a konyha funkcióját. (Amerikában létezik egy L alakú alfaj, amelyből ablaktalan alvófülke választható le, de a légtér itt sem válik ketté.)


Zöldház
Legalább 30 százalékban alternatív energiaforrásokat használó, energiatakarékos technológiával épült ingatlan. További változatai: az energiaveszteséget minimalizáló, fűtőberendezés nélküli passzívház és a teljes egészében "önellátó" ökoház.

</BEVEZETO>
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Használt lakásokból dömping van

Nem csökkent a lakások iránti kereslet, és nem tört meg a beruházók építési kedve sem az év első negyedében, a pesszimizmusra okot adó külső tényezők ellenére - derül ki a kedden publikált Lakáspiaci Monitorból.

A múlt évben volt a lakásépítésben a mélypont - állapította meg Valkó Dávid. Az Otthon Centrum elemzője a legfrissebb Lakáspiaci Monitor publikálása kapcsán hozzátette, az idén viszont 5-7 százalékos áremelkedés várható, sőt a legkeresettebb projektenél akár 10 százalék is lehet a drágulás.

Több lakás épül

Az optimizmus magyarázata az hogy a Budapesten múlt évben átadott 6500 társasházi lakással szemben az idei átadási terv 14 ezer lakás. Ezt azonban fenntartással kell kezelni - hívta fel a figyelmet Valkó Dávid - mivel a gyakorlati tapasztalat szerint a tervek fele valósul meg. Viszont a hétezer lakás is több a múlt évben átadott hat és félezernél. Idén öt kerületben várható - a múlt évihez képest - lényegesen több lakás felépítése. Ezek a következők: VIII.. IX., XI., XIII. és XIV. kerület.

A projektek 52 százaléka 30-nál kevesebb lakásból áll. Az idei február végi adatok szerint egyébként 1270 átadott lakás várt vevőre a fővárosban. Másfél évvel korábban még jóval kétezer felett volt az eladatlan lakások száma.

Nem menekülnek a panelből

A piacot a használt lakások uralják. A gazdát cserélt lakásoknak vidéken 69 százaléka, Budapesten pedig 82 százaléka használt. Az Otthon Centrum felmérése szerint a fővárosi lakáskeresők legfeljebb 50 négyzetméteres lakást vásárolnának, míg vidéken 60-80 négyzetméter közé esik a keresett alapterület. Az értékesített használt lakások harmada még 1900 előtt épült, negyede pedig az 1980-90 között épült lakás illetve családi ház. Nem jött be az a prognózis, amely szerint az energiaárak emelkedésével menekülnének az emberek a paneles lakásokból.

Nagy a szórás a telkeknél

Az építési telkek ára stagnál Budapest peremén - a családi házas övezetekben - valamint az agglomerációban. Viszont felértékelődnek a városok központjai, Budapesten pedig a centrumhoz közeli rehabilitációs területek, valamint a Duna partok. Az egy lakásnégyzetméterre jutó telekár a X. kerületben a legkisebb, 25-35 ezer forint. Középáras - 40-60 ezer forinttal - a IX. és a XI. kerület. Legdrágább a telek az I., a II. és a XII. kerületben, ahol a fajlagos lakásárból 150-200 ezer forinttal részesedik.
 

Forgoszel

Állandó Tag
Állandó Tag
Kreatívan az ingatlanadóról

Benne is van meg nem is a konvergenciaprogramban az ingatlanadó 2008-as bevezetése. Hiába eltökélt a pénzügyi tárca a bevezetéssel kapcsolatban, a program a halogatásra is nyújt némi szabadságot. Márpedig hosszabb felkészülési időre az ingatlanpiaci szakértők szerint igen nagy szükség lenne.

Jóllehet semmivel nem tudunk többet az ingatlanadóról ma, mint tudtunk mondjuk fél évvel ezelőtt, a sajtóban ismét elindult a találgatás arról, hogy mikortól vezetik be, kit érint majd, és mekkora lesz a mértéke. Az ingatlanszakértők és különböző szakmai szervezetek álláspontja régóta ismert, a kormányzaté régóta nem.

A Pénzügyminisztérium, élén Veres Jánossal egyvalamit hajtogat, de azt eltökélten: 2008-tól lesz egységes ingatlanadó, sőt, állítólag már el is készült az erre vonatkozó javaslat, csak még politikai egyeztetésre vár.

A programra hivatkoznak

Veres János
következetesen emlegeti a 2008-as bevezetési dátumot, és következetesen hivatkozik a konvergenciaprogramra, amely – interpretálása szerint – kötelezi a kormányt az adó jövő évi bevezetésére. Az államháztartási hiány lefaragásában érdekelt tárca vezetője érthető okokból sürgeti az új adónemet, a hivatkozási alapként használt konvergenciaprogram azonban megengedőbb Veres Jánosnál. Szövegezése e tekintetben ügyesre, mondhatnánk, kreatívra sikerült.

A 2008-as bevételek között például nem is említi a konvergenciaprogram az ingatlanadót, ehelyett úgy fogalmaz, hogy „mivel a szabályozás részleteiről egyelőre még nincs döntés, az ebből származó bevétel nem szerepel a bevételi számítások között, hanem a hiánycélok megvalósításának biztonsági tartalékát növeli”.

Kicsit lejjebb az is kiderül, hogy ez a bizonyos biztonsági tartalék „a költségvetés szempontjából kedvezőtlenebb alternatív pályák kockázatait” hivatott ellensúlyozni. Vagyis azt segítik elő, hogy az államháztartás hiánya egy kedvezőtlenebb makrogazdasági pálya bekövetkezése esetén se haladja meg a programban kitűzött mértéket. Szintén a programból olvasható ki az is, hogy a biztonsági tartaléknak csak egy részét képezi „a 2008-tól bevezetendő, de a bevételek között egyelőre nem szerepeltetett ingatlanadó”, ami egy zárójeles megjegyzés szerint a GDP 0,3 százalékának megfelelő összeg.

70 milliárd

Az biztosra tudható, hogy tavaly 23 562 milliárd forint volt a hazai össztermék (GDP), nagyságrendileg tehát 70 milliárd forinttal lehet kalkulálni, ennyi bevételt látna majd szívesen az államkassza ingatlanadó címén.

Az adó százalékos mértékére, illetve az adó hatálya alá eső ingatlanok alsó értékére vonatkozóan viszont már semmilyen utalás nincs a konvergenciaprogramban, a sajtóban is csak különböző találgatások keringenek, például a nemzetközi gyakorlat alapján. (Emlékezetes, hogy Katona Tamás egykori államtitkár PM-es pályafutását éppen
egy ezzel kapcsolatos elszólás törte ketté, ő ugyanis óvatlan határozottsággal nevezett meg egy 9,5 millió forintos lakásértéket a leendő ingatlanadó alsó határaként.)

Számolni mindenesetre érdemes: ha tudjuk, hogy durván 4 millió lakás van Magyarországon, és feltételezzük, hogy ezek becsült átlagértéke 12 millió forint, akkor egy egységes 1,5 ezrelékes adómértékkel be is jön a kívánatos 70 milliárdos bevétel, sőt 2 milliárd forinttal még túl is teljesül - ez lakásonként durván 18 ezer forintot jeletene. (Mindez hangsúlyozottan csak spekuláció, amely semmilyen értékhatárt, vagy szociális szempontot nem vesz figyelembe, és becslésen alapul – a szerk.)

Visszatérve a csekély számú valós információra, azt megint a konvergenciaprogramra hivatkozva lehet tudni, hogy értékalapú, a lakosságot és a vállalkozókat egységesen sújtó ingatlanadózásban gondolkozik a kormány, illetve, hogy ezzel „az önkormányzatok gazdálkodási önállóságának” a megerősítése a célja. Eszerint tehát közvetlenül a helyi önkormányzati büdzsét gyarapítaná a bevétel, és nem központilag rónák ki, mint ahogy egyébként azt
a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) is szorgalmazza.

Sok a kérdőjel

Ennyi tehát az, ami a felzárkóztatási program alapján tényként kezelhető, meg persze az, hogy a törvényjavaslatot 2007 folyamán be kell nyújtani a parlamentnek annak érdekében, hogy 2008-tól valóban hatályba léphessen az általános értékalapú ingatlanadózás. Szakmai berkekben ez utóbbit mind többen kérdőjelezik meg, mondván, normális esetben több éves felkészülésnek és egyeztetésnek kell egy ilyen horderejű lépést megelőznie.

Már csak azért is, mert ideális esetben az ingatlanadó bevezetésével párhuzamosan az egész adórendszer reformjának szükségességét is felvetik a szakemberek. Abban ugyanis viszonylagos konszenzus látszik, hogy a vagyont és a fogyasztást terhelő adók arányosabb közteherviselésre adnak módot azáltal, hogy nem minden teher a munkajövedelmekre hárul, de
egy átfogó adóreform előkészítése szakértők szerint legalább 3-4 évet vesz igénybe.

A luxusadót elhamarkodták

A 2005 novemberében megalkotott luxusadótörvény, illetve az ahhoz kapcsolódó kormányrendelet alapján mintegy tízezer adóalanyra, és körülbelül egymilliárd forintos adóbevételre számított a Pénzügyminisztérium. Az azóta eltelt másfél évben ennek töredéke folyt be: a március 15-ei adófizetési határidő Budapesten is csupán 535 becsületes luxusadózót csalogatott elő, az ő bevallásuk nyomán 114 millió forinttal hízik az államkassza ebben az évben. A fővároson kívüli összes településről pedig további 50 adóbevallás érkezett, amiből legfeljebb további tízmillió forintos adóbevétel adódhat össze. Szakemberek egyértelmű bukásnak ítélik a luxusadó intézményét, a kudarc okaként pedig egyértelműen a jogszabály rossz előkészítését jelölik meg.
 

kittikriszti

Állandó Tag
Állandó Tag
A kereslet a kedvezőtlen hitelkonstrukciók miatt zuhan.. A fiatalok 2 keresettel eltartott nélkül nem tudnak hitelt felvenni.. Ha gyerek van még úgyse..
 
Oldal tetejére