Magyarországon több kisebb település is ismert, mely ilyen vagy olyan ok miatt, de az évszázad első éveire teljesen kiürült, elhagyatottá vált.
Szomorú látványt nyújt pl. Zsörk, mely bakonybéli falucska egyes házait szinte már teljesen benőtte a gaz, a növényzet. De nem csak ez az egy falu ismert az országban, számos település megért már szebb napokat is.
Amikor az ember e sorokat olvassa, önkéntelenül is felmerül benne a kérdés, miért ne lehetne újratelepíteni, ismét hasznossá tenni ezeket a falvakat, hiszen ember, aki felhagyna az egyre csak dráguló városi élettel, - mely mára sokak számára már alig nyújt megélhetést -, nyilván akadna bőven. Ráadásul, ha mindez ingyenes is lehet, sokakat motiválhat a pénz nélküli tulajdonszerzés, és a vidéken való újrakezdés.
A kérdés csak az, lehet-e ingyenesen elhagyott földterületet, telket, házas ingatlant elfoglalni, majd azon véglegesen tulajdont szerezni. A válasz viszonylag egyszerű, nyilván igen, hiszen a Polgári Törvénykönyv is szentesíti a jogalkotó azon korábbi elképzelését, miszerint az élettel, legfőképpen vidéken a mezőgazdasági kultúrával sehol sem ildomos felhagyni.
A bírói gyakorlat ugyanakkor azt mutatja, hogy az elbirtoklás számos esetben perek sokaságához vezetett, és vezet még ma is.
A nemrég hatályba lépett új PTK, részben erre is tekintettel, megváltoztatta a jogi szabályozást, melyet nagyjából már csak azért is közlünk, hogyha valaki eztán próbál „házat foglalni”, tudja, figyeljen oda, miszerint március 15-től az új szabályok az irányadók.
De mit is mond általánosságban a törvény?
Az általános szabályok szerint „elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát az, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.” A szakadatlan ottlétet ugyan nem részletezi a törvény, mi is az, de ha valaki elfoglalt egy ingatlant és ott is lakik, mégpedig életvitelszerűen, nyilván megfelel a törvényi előírásoknak.
„Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint birtokolható el a dolog tulajdoni hányada is.” Ugyanakkor megjegyzendő, hogy „ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján nem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható meg.”
Az elhagyott házas ingatlanba tehát célszerű nem azonnal beköltözni, hanem elmenni az illetékes földhivatalba, illetve az önkormányzathoz, és utánanézni, mik is az ingatlan pontos jogi jellemzői, legfőképpen pedig az után kell érdeklődni, ki is, vagy ki volt annak a tulajdonosa, illetve ismert-e az örököse, külföldön él-e, elhalálozott-e, stb. Alkalmanként elég bonyolult is lehet a jogi helyzet, ezért nem árt ügyvéd segítségét kérni.
Ez már csak azért is fontos, mert az új PTK beiktatott egy új szabályt is. Ez így szól: „az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.”
E specifikus szabályozás révén tehát az elbirtokló előbb is tulajdont szerezhet, persze ha van kivel megegyeznie, és erre az adott személy hajlandó is. Ezen új jogintézmény pedig sokakat sarkallhat arra, hogy próbálkozzon, és ha nem is ingyen, de valamely ellenszolgáltatás révén mégis csak tulajdonjogot szerezhessen. Előbb, és későbbi bizonytalanságok nélkül.
Egy jó megállapodás, hisz az ügyvédkényszer folytán azt csak ügyvéd készítheti el, mindkét fél számára megnyugtató helyzetet teremthet. Az elbirtoklással kapcsolatos bírósági joggyakorlat uis azt mutatja, hogy az elbirtoklás tényének, mégpedig folyamatosságának az igazolása sok esetben elég nehézkessé vált a bíróság előtt. Manapság azonban egy megfelelő adatrögzítővel, pl. egy okostelefonnal, mindez már gyerekjáték, de adott esetben ez is megkérdőjelezhető, míg az ügyvéd előtt készített okirat (elvben) minden kérdést elboronál, pontosabban leszűkíti azokat a lehetőségeket, melyek alapján később esetleg mégis csak perek indíthatók.
Azt majd természetesen a jövő dönti el, sikerül-e a leendő tulajdonosnak megállapodnia a régivel, vagy mindezt mellőzve kivárja a 15 évet, és 15 év elteltével kéri tulajdonjogának bejegyzését a földhivatal előtt.
Egyes közösségek, ha összefognak, - pl. 4-5 család egyszerre települne le az adott faluba -, mindenféleképpen indokolt lenne a volt, az ismert vagy a megismerhető tulajdonosi kör pontos feltérképezése, és a velük való megállapodás. Biztos, ami biztos.
Mindemellett fel kell térképezni azt is, az illetékes önkormányzat mit „szól” a falufoglaláshoz, segíti a folyamatot, vagy esetleg eleve gátolja azt. Elvben uis minden terület közigazgatási értelemben tartozik valahová. Szerencsére sok település konkrét programot állított fel az elmúlt 10-20 évben, és kedvező feltételeket teremt a célból, hogy megállítsa a falu kiürülését, vagy elősegítse az újratelepítést akkor, ha értékesítendő földterület van a tulajdonában. Ahány ház, annyi szokás.
Eddig az igen kedvezményes ingatlanvásárlások részesültek tehát előnyben, akadt köztük olyan is, amikor egy jelképes összegért lehetett tulajdonhoz jutni. A tulajdonszerzés jogcíme azonban e körben jellemzően az adásvétel volt, vagyis csak pénzért lehetett ingatlant venni, szóba se kerülhetett az ingyenes elbirtoklás.
Azokon a településeken ugyanakkor, ahol senki sem akart ingatlant venni, vagy nem akar a közeljövőben még jelképes összegért sem, megoldást hozhat az elbirtoklás jogintézménye. Kérdés persze, hogy az önkormányzat milyen ellenszolgáltatást támaszt, ennek kapcsán pedig betartásra kerülnek-e a vállalt kötelezettségek, vagy sem. Hány évig kell pl. kötelezően ott lakni, nem eladni az elbirtokolt ingatlant, óvodába járatni helyben a gyermeket, stb.
Mindez majd kiderül, a puding próbája az evés...
Szomorú látványt nyújt pl. Zsörk, mely bakonybéli falucska egyes házait szinte már teljesen benőtte a gaz, a növényzet. De nem csak ez az egy falu ismert az országban, számos település megért már szebb napokat is.
Amikor az ember e sorokat olvassa, önkéntelenül is felmerül benne a kérdés, miért ne lehetne újratelepíteni, ismét hasznossá tenni ezeket a falvakat, hiszen ember, aki felhagyna az egyre csak dráguló városi élettel, - mely mára sokak számára már alig nyújt megélhetést -, nyilván akadna bőven. Ráadásul, ha mindez ingyenes is lehet, sokakat motiválhat a pénz nélküli tulajdonszerzés, és a vidéken való újrakezdés.
A kérdés csak az, lehet-e ingyenesen elhagyott földterületet, telket, házas ingatlant elfoglalni, majd azon véglegesen tulajdont szerezni. A válasz viszonylag egyszerű, nyilván igen, hiszen a Polgári Törvénykönyv is szentesíti a jogalkotó azon korábbi elképzelését, miszerint az élettel, legfőképpen vidéken a mezőgazdasági kultúrával sehol sem ildomos felhagyni.
A bírói gyakorlat ugyanakkor azt mutatja, hogy az elbirtoklás számos esetben perek sokaságához vezetett, és vezet még ma is.
A nemrég hatályba lépett új PTK, részben erre is tekintettel, megváltoztatta a jogi szabályozást, melyet nagyjából már csak azért is közlünk, hogyha valaki eztán próbál „házat foglalni”, tudja, figyeljen oda, miszerint március 15-től az új szabályok az irányadók.
De mit is mond általánosságban a törvény?
Az általános szabályok szerint „elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát az, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.” A szakadatlan ottlétet ugyan nem részletezi a törvény, mi is az, de ha valaki elfoglalt egy ingatlant és ott is lakik, mégpedig életvitelszerűen, nyilván megfelel a törvényi előírásoknak.
„Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint birtokolható el a dolog tulajdoni hányada is.” Ugyanakkor megjegyzendő, hogy „ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján nem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható meg.”
Az elhagyott házas ingatlanba tehát célszerű nem azonnal beköltözni, hanem elmenni az illetékes földhivatalba, illetve az önkormányzathoz, és utánanézni, mik is az ingatlan pontos jogi jellemzői, legfőképpen pedig az után kell érdeklődni, ki is, vagy ki volt annak a tulajdonosa, illetve ismert-e az örököse, külföldön él-e, elhalálozott-e, stb. Alkalmanként elég bonyolult is lehet a jogi helyzet, ezért nem árt ügyvéd segítségét kérni.
Ez már csak azért is fontos, mert az új PTK beiktatott egy új szabályt is. Ez így szól: „az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.”
E specifikus szabályozás révén tehát az elbirtokló előbb is tulajdont szerezhet, persze ha van kivel megegyeznie, és erre az adott személy hajlandó is. Ezen új jogintézmény pedig sokakat sarkallhat arra, hogy próbálkozzon, és ha nem is ingyen, de valamely ellenszolgáltatás révén mégis csak tulajdonjogot szerezhessen. Előbb, és későbbi bizonytalanságok nélkül.
Egy jó megállapodás, hisz az ügyvédkényszer folytán azt csak ügyvéd készítheti el, mindkét fél számára megnyugtató helyzetet teremthet. Az elbirtoklással kapcsolatos bírósági joggyakorlat uis azt mutatja, hogy az elbirtoklás tényének, mégpedig folyamatosságának az igazolása sok esetben elég nehézkessé vált a bíróság előtt. Manapság azonban egy megfelelő adatrögzítővel, pl. egy okostelefonnal, mindez már gyerekjáték, de adott esetben ez is megkérdőjelezhető, míg az ügyvéd előtt készített okirat (elvben) minden kérdést elboronál, pontosabban leszűkíti azokat a lehetőségeket, melyek alapján később esetleg mégis csak perek indíthatók.
Azt majd természetesen a jövő dönti el, sikerül-e a leendő tulajdonosnak megállapodnia a régivel, vagy mindezt mellőzve kivárja a 15 évet, és 15 év elteltével kéri tulajdonjogának bejegyzését a földhivatal előtt.
Egyes közösségek, ha összefognak, - pl. 4-5 család egyszerre települne le az adott faluba -, mindenféleképpen indokolt lenne a volt, az ismert vagy a megismerhető tulajdonosi kör pontos feltérképezése, és a velük való megállapodás. Biztos, ami biztos.
Mindemellett fel kell térképezni azt is, az illetékes önkormányzat mit „szól” a falufoglaláshoz, segíti a folyamatot, vagy esetleg eleve gátolja azt. Elvben uis minden terület közigazgatási értelemben tartozik valahová. Szerencsére sok település konkrét programot állított fel az elmúlt 10-20 évben, és kedvező feltételeket teremt a célból, hogy megállítsa a falu kiürülését, vagy elősegítse az újratelepítést akkor, ha értékesítendő földterület van a tulajdonában. Ahány ház, annyi szokás.
Eddig az igen kedvezményes ingatlanvásárlások részesültek tehát előnyben, akadt köztük olyan is, amikor egy jelképes összegért lehetett tulajdonhoz jutni. A tulajdonszerzés jogcíme azonban e körben jellemzően az adásvétel volt, vagyis csak pénzért lehetett ingatlant venni, szóba se kerülhetett az ingyenes elbirtoklás.
Azokon a településeken ugyanakkor, ahol senki sem akart ingatlant venni, vagy nem akar a közeljövőben még jelképes összegért sem, megoldást hozhat az elbirtoklás jogintézménye. Kérdés persze, hogy az önkormányzat milyen ellenszolgáltatást támaszt, ennek kapcsán pedig betartásra kerülnek-e a vállalt kötelezettségek, vagy sem. Hány évig kell pl. kötelezően ott lakni, nem eladni az elbirtokolt ingatlant, óvodába járatni helyben a gyermeket, stb.
Mindez majd kiderül, a puding próbája az evés...
