Ingatlan Magyarországon

Tovább lassul az ingatlanpiac

Az ingatlanpiac elérte bővülésének határait, a lakáspiacon tovább csökken a kereslet, a fejlesztők egyre inkább a vidéki városok felé fordulnak. Áremelkedés vizsont minden szegmensben lesz – mutat rá az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet legújabb ingatlanpiaci tanulmánya.

Az Ecostat IngatlanBarométer éves értéke (amelyet az ingatlanpiac résztvevői négy negyedévi vélemények összességéből számít az intézmény) 3 százalékponttal maradt el a 2004-es értéktől és 6,1 százalékponttal a 2003-as eddig mért legmagasabb értéktől.

A 47,4 százalékos összesített érték azt mutatja, hogy az előző évekhez képest érzékelhetően változik az ingatlanpiac. A piac szereplőinek teljesítménye módosult. A keresleti piacot egyre több szegmensben a kínálat túlsúlya váltja fel.

A tavalyi a csökkenő teljesítmények éve volt

Az ingatlanpiacot a 2005-ös évben egyértelműen a csökkenő teljesítmények jellemezték- mutat rá az Ecostat legfrissebb tanulmánya. Beigazolódtak azok az egy évvel ezelőtti prognózisok, melyek szerint a lakásépítés és forgalmazás dinamikája mérséklődik, miközben az infrastrukturális fejlesztéseké folyamatosan és tartósan erősödik. Az Ecostat elemzői szerint tavaly is főként az autópályaépítéseknek, útfelújításoknak volt köszönhető, hogy az év első kilenc hónapjában a korábbit jóval meghaladó értékben, 17,4 százalékkal nőtt az építőipar teljesítménye a 2004-es év azonos időszakához képest.

2006-tól további élénkülés várható a lakás- és építmény-felújítási piacon, hasonlóan a nyugat-európai tendenciákhoz. Ennek ütemét és tartósságát lényegesen befolyásolják a támogatási és hitelkonstrukciók feltételei. A 2006. évi lakásépítési igények azonban várhatóan csökkennek, az új lakások iránti kereslet mérséklődik. Az egyéb építmények iránti keresletnél is visszaeséssel számolunk.

A 2005. negyedik negyedévi előrejelzés alapján az ingatlanpiac kis mértékben élénkült, ezzel együtt az értékesítési csatornák szűkülnek, egyre nehezebb eladni az új és a használt lakásokat Budapesten és az ország legtöbb régiójában. Az üdülők és az üdülőtelkek piaca továbbra is stagnál, ezt a szezonális hatás is erősíti.

A piaci szereplők tevékenységének aktivitását jelző mutatók továbbra is tág határok között változnak. Az ingatlanpiaci teljesítmények 2005-ben összességében romlottak. A 2006. év első felére vonatkozó előrejelzések is hasonló tendenciát mutatnak, a piaci kereslet, a gazdálkodás és a hitelezés feltételeiben az érintettek kismértékű romlással, egyes csoportok stagnálással számolnak.

A piac elérte határait

Az Ecostat Ingatlanbarométer indexe 2005 negyedik negyedévében 48 százalék, azaz 2,5 százalékponttal magasabb az előző negyedévi értéknél, jóformán megegyezik az év első két negyedévében mért értékkel. Ez azt a tényt erősíti, hogy az ingatlanpiac bővülése a jelenlegi jövedelmi viszonyok között elérte felső határait. Az új létesítmények iránti igény és a meglévő állomány cserélődése a jelenlegi feltételek mellett alig fokozható. A piaci szereplők várakozásai továbbra is széles sávban szóródnak, átlag feletti dinamikát jelző csoport ebben a negyedévben az önkormányzatok, amelyek pozitívnak és növekvő mértékűnek ítélik meg a következő félévi ingatlan-beruházásukat és az ingatlanok felújítását. Emellett nőtt a vállalatok befektetési hajlandósága.

A felmérés szerint a lakosság a közeljövőben nem kezd nagyarányú lakásépítésbe és ingatlanvásárlásba, a mennyiségi igényeket növekvő mértékben a minőségi cserék váltják fel. A vállalatok mérsékelten növelik ingatlanvásárlásaikat. A legoptimistábbak jelenleg az önkormányzatok, amelyek több ingatlan-beruházást és -felújítást terveznek a következő fél évben, mint amennyit megvalósítottak a korábbi időszakokban.

Tovább csökken a kereslet

2006 első félévére az ingatlan-forgalmazók csökkenő mértékű keresletet és bérlési szándékot, összességében 2,9 százalékpontos forgalomcsökkenést jeleztek. E csökkenéssel szemben áll a forgalmazók bizalmi indexének előző negyedévi 7 százalékpontos növekedése. Nem egyértelmű tehát az ingatlanforgalom csökkenésének előrejelzése, tendenciájában szinten tartásról beszélhetünk, egyes részterületeken a forgalom csökkenését prognosztizálják a forgalmazók a következő féléves időszakra.

A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe 2005 negyedik negyedévében 0,8 százalékponttal csökkent az előző negyedévi értékhez képest. Ez az Ecostat IngatlanBarométerének 2002. évtől napjainkig mért legalacsonyabb értéke. Az előző időszakok előrehozott vásárlásainak forgalom-mérséklő hatása – miként az várható volt – 2006. évben már jelentkezik, a tovább gyűrűző hatásokkal egy-két évig még számolni kell.

A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai továbbra sem növekednek jelentősen, kevesebben kívánnak a jövőben házat vagy lakást venni, mint az előző két évben. A lakásfelújítások iránti igények az úgynevezett panel-felújítási program keretében 2005. év végén, ez év elején élénkültek, az első negyedévi támogatási keretet a lakosság január első napjaiban lekötötte. A lakosság 2006 év első felére az ingatlanok forgalmának csökkenését valószínűsíti, ennek ellenére az inflációt jelentősen meghaladó árnövekedést várnak. (Ez utóbbi prognózisokat a tényleges forgalmi adatok nem támasztják alá.)

Fókuszban a vidék

Az ingatlan-fejlesztő cégeket 2005 negyedik negyedévében már kevésbé érintette negatívan a beruházások elmúlt két évi „torlódása". Ingatlan-konjunktúra indexük a negyedik negyedévben 2 százalékponttal növekedett. A legtöbb ingatlanépítés és felújítás a tervek szerint a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban indul. A fővárosban a korábbinál kevesebb, a nem zöldövezeti részeken a jelenleginél jóval kisebb területet érintve építkeznek majd az ingatlan-beruházó cégek a következő félévben.

2006. első felére az ingatlan-beruházók a legtöbb befektetői csoportnál kismértékben csökkenő építési kedvet prognosztizálnak. Megítélésük szerint a befektetési hajlandóság összességében csökken. Legkevésbé a lakosságtól várnak rendeléseket a beruházók, de a többi lehetséges szereplő esetén is inkább a megrendelések csökkenő volumenével számolnak.

Az önkormányzatok 2005 negyedik negyedévében a következő félévre növekvő értékű beruházást, felújítást és közműfejlesztést terveznek. A helyhatóságok ingatlan-fejlesztési indexe az év végén 8,3 százalékponttal nőtt az előző negyedévihez képest, s 67,7 százalékos értéket ért el.

2005 negyedik negyedévében a vállalkozások növekvő építési hajlandóságot jeleztek. Új ingatlan építését növekvő mértékben kezdeményezik a gazdálkodó szervezetek, vonatkozik ez a termelést, valamint a raktározást segítő építményekre egyaránt. A vállalakozások ingatlanfejlesztési-indexe 4,3 százalékponttal nőtt az előző negyedévi értékhez képest.

Áremelkedés lesz

Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra továbbra is az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést várnak. A munkaerő-költségek vélelmezett növekedése is magas, ennek realitását a tényadatok alátámasztják. A legnagyobb mértékű árnövekedést már nem a telkeknél, hanem a munkaerő-költségeknél és a tervezési díjaknál jelezték, mintegy 6,6 százalékot. A várakozások szerint az építési-szerelési tevékenységek árai 6,1, a telekárak és az építőanyag-árak mintegy 6,2 haladhatják majd meg a 2005. évi szintet.

A kész ingatlanok csoportjában 4-9 százalékos árnövekedést prognosztizálnak az ingatlanforgalmazó cégek. A következő hat hónapban az új lakóépületek árai 8,9 százalékkal, az „A" kategóriás irodák ára átlagosan 8,1 százalékkal, a „B" kategóriás irodák és az új logisztikai ingatlanok eladási ára várhatóan 7,7 százalékkal növekedhetnek a következő félévben.

2005. év végén a vállalkozók – 5-10 százalékos tartományban – becsülték a bérleti díjak növekedését. A legnagyobb mértékű bérleti-díj emelkedést az új lakóépületeknél (9,6 százalék), az új kereskedelmi építményeknél (6,3 százalék), az „A" kategóriás irodáknál és az új logisztikai ingatlanoknál (6 százalék) várják. A használt kereskedelmi és ipari építmények bérleti díjai várhatóan 5-5,9 százalékkal növekszenek. A legalacsonyabb bérleti-díj emelkedés a használt logisztikai ingatlanoknál prognosztizálható (4,8 százalék).

Mennyibe kerül egy telek Budapesten?

Pest sokkal sűrűbben beépített, Budán viszont nagyságrendekkel drágábbak az építési telkek. Tavaly év végén négyzetméterenként 5 ezertől 420 ezer forintig terjedt a skála az eladásra kínált fővárosi telkeknél

A tévhittel ellentétben a fővárosban, sőt éppen a legnagyobb presztízsű budai kerületekben is viszonylag sok üres vagy felszabadítható építési telekből lehet válogatni. A tavalyi év negyedik negyedében eladásra kínált mintegy 1300 budapesti építési telekből a legtöbb (316) a II. kerületben volt, 201 építési telkével ezt követte a XII. kerület, a dobogó harmadik helyén pedig a III. kerület állt, a maga 175 felkínált telkével - derül ki az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet felméréséből.

Az Ecostat 2005 negyedik negyedévére vonatkozó ingatlanbarométere szerint azokban a kerületekben jelentős a telekkínálat, ahol még nem teljes a beépítettség, illetve ahol van még felszabadítható telek lakóépületek számára. Ennek fényében meglepő, hogy a majdnem teljesen beépített VIII. kerületben a tavalyi év végén még mindig eladásra kínáltak 22 telket.

<TABLE class=MsoNormalTable cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD style="PADDING-RIGHT: 0cm; PADDING-LEFT: 0cm; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 720pt; PADDING-TOP: 0cm" width=960>



</TD></TR><TR><TD style="PADDING-RIGHT: 0cm; PADDING-LEFT: 0cm; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 720pt; PADDING-TOP: 0cm" vAlign=top width=960>Az Ecostat által vizsgált periódusban Budapest V. kerületében egyetlen, 3000 négyzetméteres telket kínáltak eladásra, összesen 100 millió forintért. Ez 33,3 ezer forintos négyzetméterárnak felel meg.


</TD></TR></TBODY></TABLE><O</O
Buda drágább, de nagy a szórás


A felmérés megállapítása szerint a budai oldalon található építési telkek négyzetméterárai egyértelműen magasabbak, mint a pesti oldalé. Az első kerületben a három eladásra kínált telek ára 150-165 ezer forint körül mozgott. A II. kerületben nagyobb a szóródás, a legtöbb építési telek ára 60 és 100 ezer forint között mozog. Pesthidegkúton négyzetméterenként 30-40 ezer forintért lehet telekhez jutni, a Rózsadombon 250-270 ezer forintos négyzetméterenkénti árért, de a Pasaréti térhez közel eső Versec soron 422 ezer forintot is elkérnek négyzetméterenként. Óbudán egy négyzetméter 12-19 ezer forintnál kezdődik, a legtöbb telek pedig a 30-80 ezer forintos négyzetméterenkénti sávban mozog. A Remetehegyi úton azonban 394 ezer forintos négyzetméteráron kínálják a telkeket.

A XI. kerület szintén eklektikus képet mutat a telekárak tekintetében. Többségében 40-70 ezer forint között mozog a négyzetméterár. Albertfalván 20-30 ezer, a Madárhegyen 20-40 ezer forint között mozog a kínálat. A Sashegy lábánál azonban már 120 ezer, a Ménesi úton 155 ezer forintot kérnek az építési telkek négyzetméteréért. A XII. kerület legolcsóbb telkei a Normafánál vannak 45-50 ezer forintos négyzetméteráron, a legdrágább pedig a Városmajor 180 ezerért, valamint a hegyen lévő Rőzse utcai telkek 190 ezer forintért. Az átlagos telekárak itt 60-120 ezer forint között mozognak.

A budai oldalon Budafok és Nagytétény a legolcsóbb. Itt a városhatárnál már 5-6 ezer forintért is hozzá lehet jutni egy négyzetméternyi telekhez, és a legdrágábbak sem haladják meg a 60 ezer forintos négyzetméterárat. Az átlag itt 20 és 50 ezer forint között van.

Nagy különbségek a "nyóckerben"

A VI. kerületben összesen négy telket kínáltak eladásra a vizsgát időszakban. Hármat a Király utcában, átlagosan 260 ezer forintos négyzetméteráron, egyet pedig az Oktogonnál közel 420 ezer forintos áron. A VII. kerület hat eladásra kínált építési telkének ára 160 ezer és 380 ezer forint között mozgott.

A VIII. kerületben az átlag négyzetméterár 80-120 ezer forint körül alakul, de a nagy szórás hűen tükrözi a presztízsbeli eltéréseket: a Baross utcában például 17 ezerért, a Köztársaság téren 375 ezer forintos négyzetméteráron lehet építési telekhez jutni. A X. kerület is változatos árakat vonultat fel. A Maglódi útnál 8 ezer forint, az Örs Vezér térnél 13 500 forint az új parcellázású telkek négyzetméterára, míg a legdrágább telkekért 86-90 ezer forintot kérnek el a Kelemen és a Kőér utcában, valamint a Gyömrői úton.

A XIII. kerületben átlagosan 100-120 ezer forintért lehet egy építési telek négyzetméteréhez jutni. Legolcsóbban 75-80 ezer forintért a Rozsnyai és a Szent László utcában, miközben a Váci úton 250-268 ezer forintot kérnek el egy négyzetméterért.

A metróhoz és a belterülethez közel nő az ár

A XIV. kerületben aszerint oszlanak az árak, hogy mennyire van közel a telek a központhoz. A Róna utcában 160 ezer, a Stadionoknál 150 ezer forint egy négyzetméter, Alsórákoson pedig 40-47 ezer forintos négyzetméterárért kínálják eladásra a telkeket.

A XV. kerületben már 9-23 ezer forintos négyzetméterárért is lehet telekhez jutni, de Zuglóban 50-55 ezer forintot kérnek. A XVI., XVII., XVIII. kerületek árai nagyjából azonosak, 9,5-55 ezer forint között mozognak négyzetméterenként. Ez alól kivétel a XVI. kerületi Szlovák utca, ahol egy négyzetméter több mint 100 ezer forintba kerül. Kispesten a metró környéki és a belterületekhez közel fekvő építési telkekért kérnek el ennyi pénzt, egyébként a XIX. kerületi négyzetméterárak 23 ezer és 47 ezer forint között vannak.

Csepelen, Pesterzsébeten és Soroksáron is egységesek nagyjából a telekárak. A legolcsóbbak 5-6 ezer forint körül kaphatók, a legmagasabb összeg pedig 50 ezer forint egy lakóépületnek alkalmas telek négyzetméteréért.

Várható tendenciák 2006-ra

ÚJ LAKÁSOK
• jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata, tovább hosszabbodik az értékesítés ideje
• csökken a kereslet az új építésű lakóparki ingatlanok és egyéb lakások, házak iránt;
• növekszik az egyedi, igényes, magas komfort fokozatú lakóingatlanok kereslete.

HASZNÁLT LAKÁSOK
• szinten marad, helyenként csökken a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású lakások kereslete;
• stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény;
• nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és lakótelepi lakások értékesítése;
• növekszik a használt kis lakások értékesítési ideje;
• a garzonlakások magas keresletét az 1-1,5 szobás lakások iránti igény váltotta fel;
• nő a kereslet a növekvő luxusigényeket kielégítő nagy alapterületű lakások, önálló házak iránt.

IRODAPIAC
• javul az üresedési ráta, összességében 14-16 százalék körül várható;
• élénk marad a jól megközelíthető irodák iránti kereslet, ahol van parkolási lehetőség;
• az irodapiaci fejlesztések magas ütemben folytatódnak.

LAKÁSBÉRLETI PIAC
• növekszik a befektetés céljából kiadott lakások száma;
• a bérlakások kínálata bővül, növekszik a kiadási idő;
• a bérleti díj alig növekszik, helyenként stagnál.

TELEKPIAC
• nő az irodaházak, bevásárlóközpontok építésére alkalmas telkek kereslete;
• magas az üdülőtelkek kínálata, keresletük továbbra is lanyha;
• megnőtt az építési telkek eladási ideje.

EGYÉB INGATLANOK
• alacsony az üdülők építésére alkalmas telkek iránti igény;
• nő az eladni kívánt üdülők száma;
• csak a jó minőségű termőföldek iránt van kereslet;
• az új kamattámogatási rendszer élénkítheti a földforgalmat.

ÁRVÁLTOZÁSOK
• a belváros frekventált területein a használt lakások áremelkedése meghaladhatja az infláció mértékét;
• a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkednek, bizonyos ingatlanoknál árcsökkenés várható;
• a belterületi építési telkek árai az előrejelzések szerint 5-7 százalékkal drágulnak;
• a külterületi építési telkek árai nem, vagy alig emelkednek;
• a mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan nőnek, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet, összességében azonban az árak emelkedése mérsékelt.
(Forrás: Ecostat)

Több mint 40 ezer új lakás épült 2005-ben

Tavaly 42-46 ezer lakás épült, a végleges szám attól függ, hogy a befektetők hány kész lakás használatbavételét tolták át idénre az áfacsökkenés miatt - mondta Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnöke szerdán.

Új lakás 2004-ben 44 ezer készült el, ezek értéke (áfával) 560 milliárd forint volt. A felújítások összege - szintén 25 százalékos áfával - viszont 380 milliárdot tett ki.

A lakástámogatási rendszer első két évében 2001-2002-ben 230 ezer lakáshitelt folyósítottak a bankok 643 milliárd forint összegben. Ebből támogatott hitel 101 ezer volt, 449 milliárd forint összegben. A mostani kormány alatt 2003 és 2004 között 320 ezer lakáshitelt folyósítottak a bankok 1344 milliárd forint összegben. Ebből az államilag támogatott hitel 197 ezer darab volt, 1028 milliárd forint összegben. Amíg 2003-ban a hitelek 4 százaléka volt deviza alapú, addig tavaly már hattizede. Volt olyan kutatóintézet, amely erre alapozva az állami támogatás megszüntetését javasolta, de erre nem kerül sor - mondta Borsi.

A Fészekrakó program első évében, január utolsó napjáig 23 ezer szerződést kötöttek az arra jogosultak 63 milliárd forint összegben. A panel-rekonstrukcióra másfélezer pályázat érkezett, 75 ezer lakás felújítására 14,2 milliárd forintot adott az állam. Miután ugyanennyit kell felújításra fordítaniuk az önkormányzatoknak és a lakóknak is, az építőipari teljesítményt 40 milliárddal növeli ez a konstrukció. A következő pályázatot márciusban írják ki.

Az 1997-ben hozott építési törvény módosításának végszavazása hétfőn lesz a parlamentben. Borsi László elmondta, hogy a hatósági eljárást illetően kompromisszum született, azok továbbra is önkormányzati jogkörben maradnak. Az építés felügyelet viszont a közigazgatási hivatalok keretében működik, és májustól célzott vizsgálatok várhatók.

A Fidesz lakásáfa csökkentő javaslatával kapcsolatban az OLÉH elnöke elmondta, hogy a vonatkozó EU-direktíva új melléklete még nem került kihirdetésre, és abból áfa-csökkentő tételt választani csak azt követően lehet a kormányoknak.

Az eladó lakások fele megy el egy éven belül

Tavaly az értékesített új és használt lakások száma 165 ezret tett ki, az eladók fele tudja csak egy éven belül értékesíteni lakását - áll az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat elemzésében.

Jelenleg az eladott lakások fele talál gazdára közvetítőn keresztül - mondta Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum vezérigazgatója szerdán Budapesten sajtótájékoztatón.

A társaság felmérése szerint 2005-ben az értékesített 165 lakásból 40 ezer az új, holott ezek egy része nem értékesítésre, hanem saját használatra készült. Reprezentatív vizsgálatuk szerint az egy évvel ezelőtt lakásukat hirdetők alig több mint fele tudta eladni azt. Ebben szerepet játszott a túlértékeltség is - véli az Otthon Centrum.

Az ingatlanközvetítő cég, saját érdekei szempontjából különösen érthető módon, alacsonynak tartja az ingatlanközvetítés magyarországi arányát. Mint elmondták, a sikeres értékesítések fele ingatlanközvetítőkön át történt. Ez az arány Nyugat-Európában 60-90 százalék, az USA-ban ennél is magasabb.

Van kereslet a minőségi lakásokra

Az Engel Group 2OO6-os előrejelzései szerint: a cseh, lengyel, bolgár és magyar régióban erősödik az a szakképzett, fiatal célcsoport, amely érdeklődik a jó minőségű lakások iránt.

A jelek szerint idén sem enyhül az egyik legnagyobb ingatlanbefektető csoport aktivitása: az Engel East Europe a következő hónapokban 30 millió fontot kíván befektetni az ingatlanpiacon – adta hírül a társaság. Az összeg egyharmadát a már futó projektekhez, a kétharmadát pedig új telkek vásárlására fordítják.

Megéri beruházni

A nem szűnő beruházási kedv indokaként Jacob Engel, a cég elnöke úgy fogalmazott: Magyarországon és a környező országokban az átlag európai profithozamoknál jobb eredményeket lehet elérni.

Az Engel Group jelenleg közel 10 ezer lakást épít Magyarországon, Csehországban, Lengyelországban és Bulgáriában. Budapesten a több mint ötszáz lakásos Sun Palace lakópark már szerkezetkész, Győrben pedig zajlanak az előkészületei a Városrét névre keresztelt beruházásnak, amelynek értéke meghaladja a 100 milliárd forintot.

21 milliós átlagár

Az Engel Group jelenleg 85 ezer eurós (21,250 millió forintos) átlagáron értékesíti ingatlanjait, és a következő öt évben 850 milliós árbevételre számít.

Tartós pesszimizmus a lakáspiacon

A budapesti ingatlanpiaci index túlkínálatos állapotot és csökkenő árakat jelez, a legnagyobb pesszimizmus a használt lakások piacát jellemzi.

A GKI Rt. – AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2005 IV. negyedévében mínusz 21,4-et mutatott. A lakás-, iroda-, üzlethelyiség és raktárpiac konjunktúráját, a kereslet-kínálati viszonyokat, és a piaci szereplők várakozásait együttesen jelző mutató mostani értéke lényegében megegyezik a három hónappal és az egy évvel ezelőtti felmérés során kapott értékkel is – mondták el a GKI és az AL Holding vezetői csütörtöki prezentációjukon.

Továbbra is a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés, míg viszonylag legkedvezőbb (közel kiegyensúlyozott helyzetet jelző) képet mutat az üzlethelyiségek piaca. A raktárak és az irodák esetében mérsékelt borúlátás jellemző.

Lakáspiac: csökkenő árak

Budapesten az ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetőinek 30 százaléka erős túlkínálatról, 60 százalékuk túlkínálatról számolt be, míg 15 százalékuk érzékelt egyensúlyi lakáspiacot - hívta fel a figyelmet a konjunktúrajelentés bemutatása alkalmából rendezett sajtótájékoztatón Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója.

Hozzátette ugyanakkor, hogy ez a túlkínálat nem jelenti azt, hogy minden szegmensben, mindenhol és mindig a kínálati nyomás dominál, sőt előfordul, hogy bizonyos helyeken, bizonyos típusú lakásokból akár kevesebb is lehet a keresettnél. A választék bővülése együtt jár a vevők igényeinek specifikálódásával, így az erősen tipizált projekteknél fel kell készülni a fokozódó eladási nehézségekre. Mindazonáltal a nagyon szűk piaci szegmensekhez való alkalmazkodás komoly kockázattal jár – hangsúlyozta.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és –forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban az új és a használt lakások piacán is a jelenleginél valamivel kedvezőbb helyzetre, a túlkínálat enyhülésére számítanak. Az ingatlanpiaci árakra vonatkozó cégvezetői várakozások viszont nem változtak, szinte minden szegmensben stagnálást prognosztizálnak Budapesten, a használt lakások piacán pedig egyértelmű áresést.

<TABLE borderColor=#ffffff cellSpacing=0 cellPadding=0 align=center bgColor=#ffffff border=3><TBODY><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD class=kepala align=middle></TD></TR></TBODY></TABLE>Áremelkedést, méghozzá infláció feletti drágulást egyedül a telekpiactól várnak a piaci szereplők, az új lakások áránál pedig Budapesten 0,5, országos átlagban 0,8 százalékos emelkedést jeleznek előre.

<TABLE borderColor=#ffffff cellSpacing=0 cellPadding=0 align=center bgColor=#ffffff border=3><TBODY><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD class=kepala align=middle></TD></TR></TBODY></TABLE>
A bérleti díjak várható növekedése a felmérés szerint némileg magasabb lesz, mint az értékesítési áraké, de az infláció általános ütemét vélhetően az előbbiek sem haladják meg.

A 2006. január 1-jétől hatályos áfacsökkentés hatása nem érvényesül az ingatlanárakban: a piac szereplői a következő 12 hónapban 3,6-4,5 százalékra becsülik költségeik növekedését, amit az alacsonyabb áfából terveznek ellensúlyozni – emelte ki Akar László, a GKI Gazdaságkutató Rt. vezérigazgatója.

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD class=cim10></TD></TR><TR><TD vAlign=top align=left width=130>A GKI Gazdaság-kutató Rt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és –forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci tervei-nek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az AL Holding (Angyal-földi Lakásépítő Rt.) valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A felmérés tárgya a magyarországi lakás-, iroda-, üzlet-helyiség-, raktár- és üzemcsarnok-, valamint a telekpiac.
A 2006 januárjában szervezett lakossági felmérés egy 1500 fős reprezentatív mintán készült, a vállalkozásoktól 1233 értékelhető válasz érkezett.</TD></TR></TBODY></TABLE>

Javul az irodahelyzet

A kereslet elmaradása nem csak Budapesten és nem csak a lakáspiacon jelentkezik. Az irodapiacon például a fővárosi cégek 14 százaléka nagy, 69 százaléka kisebb túlkínálatról, 17 százaléka kiegyensúlyozott piacról számolt be. A kapott válaszok szerint hazánk nyugati régióiban valamivel erősebb a túlkínálat, mint a keletiekben.

A felmérésben résztvevő ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások Budapesten az irodapiaci helyzet kisebb javulására számítanak a következő 12 hónapban, de a túlkínálat valószínűleg fennmarad. Az ország többi körzetében nem várható jelentős változás. A gazdálkodó szféra reprezentánsai a következő egy évben a saját iroda iránti igényeik némi élénkülését, a bérirodák iránti kereslet stagnálását valószínűsítik. A fővárosi piacon a saját iroda iránti kereslet lényegében stagnál, a bériroda iránti igények valamelyest növekednek az előttünk álló időszakban.

Üzleti ingatlanok: még tart a pezsgés

Az üzlethelyiségek piacát a központi régióban az ingatlan-fejlesztő és –forgalmazó cégek lényegében kiegyensúlyozottnak tartják. A vidéki területeken a válaszadók szerint továbbra is némi túlkínálat jellemző. A fővárost illető helyzetértékelés az előző felméréshez képest szignifikáns mértékben javult.

Az ingatlanokkal foglalkozó cégek a következő egy évben a fővárosban túlkínálat megjelenését valószínűsítik.

Az ország többi területén pedig lényegében változatlan helyzetet vetítenek előre. Az elkövetkező időszakban továbbra is számítani lehet a bevásárlóközpontok és hipermarketek térnyerésére. Az üzlethelyiségek piaca várhatóan továbbra is pezsgő marad – elsősorban az erős kiskereskedelmi verseny által kikényszerített profilváltások miatt. A vállalati válaszok alapján elsősorban Budapesten várhatóak jelentősebb fejlesztések, növekedhet a saját tulajdonú eladóterek mennyisége.

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD class=cim10></TD></TR><TR><TD vAlign=top align=left width=130>2005 negyedik negyedévében - a szezonális hatásoktól megtisztított mutató alapján - a háztar-tások lakásépítési és –vásárlási kedve enyhén javult. Elsősorban a koráb-ban bizonytalanok számoltak be hatá-rozott vásárlási ter-vekről. Mindemellett a meglévő lakásokra való költési hajlandó-ság is erősödött.</TD></TR></TBODY></TABLE>

Raktárpiac: megtört a lendület

A magyar raktárpiac az elmúlt években rendkívül erőteljes ütemben bővült, majd e fejlődés 2005-ben megtört. A korábbi években sok új kapacitás lépett be, s a logisztikai piacon a nemzetközi verseny is erősödött. Budapesten az ingatlanfejlesztő és –forgalmazó cégeknek mindössze 5 százaléka érzékel ebben a szegmensben túlkeresletet, míg 35 százalékuk túlkínálatról tudósított. Pest megyében és Kelet-Magyarországon kiegyensúlyozott a piac, míg nyugaton a fővárosinál valamivel erőteljesebb túlkínálat tapasztalható.

Az ingatlanfejlesztő és –forgalmazó vállalkozások a következő egy évre a legtöbb területen a piaci helyzet változatlanságát vetítik előre, Nyugat-Magyarországon pedig a túlkínálat mértékének csökkenését.

A gazdálkodó szféra képviselőinek a saját tulajdonú raktárterület bővítését illető tervei a 2005. októberi felméréshez képest jelentősen visszaestek, kivéve Nyugat-Magyarországot, ahol továbbra is impozáns méretű keresletnövekedés valószínű.

<TABLAVEG><TABLE borderColor=#ffffff cellSpacing=0 cellPadding=0 align=center bgColor=#ffffff border=3><TBODY><TR><TD>

</TD></TR></TBODY></TABLE>

Nem lesznek olcsóbbak a lakások

Csökkent az áfa, változott a Fészekrakó-program, megjelentek az önerő nélküli lízingajánlatok, és egyelőre csökkenő trendet mutatnak a banki kamatok. Ennek ellenére nem várnak jelentős forgalombővülést az ingatlanpiaci szakemberek 2006-tól, és a lakások sem lesznek olcsóbbak, sőt.

Egy nemrégiben készített, több évre előremutató ingatlanpiaci tanulmány azt prognosztizálta, hogy a következő években nem várható olyan kormányzati intézkedés, amely akár a bővülés, akár a megtorpanás irányába befolyásolná a lakáspiacot.

Ezt az idei év, mint választási év elvben könnyen megcáfolhatja, de a FigyelőNet által megkérdezett szakemberek szerint bármelyik oldal nyeri is a parlamenti választásokat, és legyenek bármilyen ambiciózus lakástámogatási tervek a tarsolyában, szinte biztos, hogy nem lesz költségvetési forrás a megvalósításukra.

Ennek megfelelően viszonylag nyugodt évet várnak az elemzők, amelynek során azért apró lökéseket már a 2005 utolsó hónapjaiban, illetve az ez év januárjától életbe lépett kisebb-nagyobb változások adhatnak a piacnak, miközben minden szegmensben gyakorlatilag folytatódik az, ami tavaly is jellemző volt.

Az áfacsökkentés hatástalan lesz

A legnagyobb horderejű szabályozási változás a január 1-jével életbe lépett áfacsökkenés, ami a várakozások szerint viszont nem idéz elő automatikusan csökkenést a lakások árában. Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője például úgy véli, hogy a fejlesztők és forgalmazók kezében még maradt más bevethető eszköz (különböző akciók) annak érdekében, hogy megnyerjék a vevőket, és ne kelljen „átadniuk" az egyébként indokolható négyszázalékos bruttó árcsökkentést a lakásvásárlóknak. Ettől tehát nem valószínű, hogy olcsóbbak lesznek az új lakások, sok más tényező miatt viszont akár drágulhatnak is az év során.

Emelkedhetnek ugyanis a telekárak (ahogy minden évben szoktak), az energiaárak és a magasabb munkaerőköltségek drágíthatják a kivitelezést, és mindez akár már tavasszal magasabb négyzetméterárban tükröződhet az újlakás-piacon.

Az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet tavaly novemberben készített prognózisa is alátámasztja az elemző véleményét: a piaci szereplők várakozásai infláció feletti árnövekedést jelez az új építésű lakások piacán.

Vegyes trendek a használt piacon

A használt lakások esetében kicsit más a helyzet, ezen a részpiacon – a különböző tanulmányok egybehangzó véleménye szerint – legfeljebb azok az ingatlanok drágulhatnak az infláció mértékénél jobban, amelyek például Budapest belvárosának frekventált részein találhatók. A kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkednek, sőt bizonyos ingatlanoknál a piac ítélete árcsökkenést is hozhat.

A panelpiacon rövid távon összességében keveset javíthat a kormány panelprogramja – teszi hozzá Valkó Dávid –, de egy-egy látványosabb és nagyobb volumenű felújítás hosszabb távon kedvezően befolyásolhatja a panelekről alkotott közvélekedést és a piac megítélését. A használt piacon továbbá egy-egy lokális fejlesztés jóvoltából ugorhatnak meg az árak. Erre jó példa volt az utóbbi években a Király utca környéke, a VI. és VII. kerület több utcájára pozitívan hatottak ugyanis a friss beruházások, és magának a Király utcának az átépítése. Idén ilyen látványosan fejlődő területté válhat a VIII. kerület egy része, ahol a Corvin sétány első épületeit kezdik felhúzni, illetve a leendő négyes metró nyomvonalának már épülő része, például a Keleti pályaudvar környékén.

Az infrastrukturális beruházások a telekpiacot is erősen befolyásolják. Az épülő M0-ás autópálya és a leendő északi híd mentén fekvő agglomerációs körzet (Pécel, Gyál, Leányfalu, Szentendre, de még Budapest III. kerületének) telektulajdonosai évek óta áremelkedésre apellálnak, valószínűleg nem is alaptalanul. A Csepel-szigeten és a szomszédos IX. kerületi Duna-parton szintén érdekes beruházások indulhatnak el, több nagy fejlesztés is kilátásban van (például a Gropius Rt. vagy a spanyol Fadesa révén), miáltal az itteni fejlesztési telkek árai is emelkedhetnek.

Kétmillióért egy négyzetmétert

A leglátványosabb árváltozásokat minden bizonnyal idén is a luxuslakások piaca hozhatja: a kiemelkedően jó adottságú belvárosi vagy budai zöldövezeti új ingatlanok piacán a szűk kínálat és a töretlen külföldi érdeklődés felhajtja az árakat. A luxus- és a tömegtermékek árszínvonala közötti szakadék mélyülése már 2005-ben is látható volt – véli Valkó Dávid –, de az idei év végére megérhetjük, hogy egy-egy igazán magas színvonalú és egyedi lakás négyzetméteréért már nem egy-, hanem kétmillió forintot is kell adniuk a vevőknek.

A külföldi befektetők aktivitása az elemzői várakozások szerint fennmarad, miáltal 2006-ban is közel kétezer budapesti ingatlan kerülhet döntően nyugat-európai magánbefektetők, és további durván háromezer darab nemzetközi intézmények tulajdonába. A külföldi érdeklődés a beruházói oldalon is megmarad, és szaporodnak az arra utaló jelek, hogy mind a fejlesztők, mind pedig a vásárlók időnként már eltávolodnak a fővárostól (néhány nagyobb vidéki város, például Győr felé).

Önerő nélkül

A legtöbb építkezés és ingatlan-adásvétel ezzel együtt Budapesten zajlik a jövőben is, ahol a túlkínálatos állapot, az egyre nehezebbé váló és lassuló értékesítés, a tavaly év végén eladatlanul maradt durván 4-5 ezer új lakás dacára sem hagy alább a lendület. Az elmúlt két évben lelassult lakáspiacon közel tízezerre állt be az új lakások budapesti kereslete-kínálata, ehhez képest a HVB Bank Ingatlanfinanszírozási üzletágának legutóbbi elemzése szerint 2010-ig évi 12 ezres szinten stabilizálódhat a fővárosi újlakás-piac.

Hogy ez az idei évre mennyire lesz igaz, még nem tudni, mindenesetre a fejlesztők és a forgalmazók a forgalom bővülésében bíznak – többek között a csökkenő kamatszintekkel kedvezőbbé váló hitelek jóvoltából. A Fészekrakó-program korhatárának 35 évre emelésétől legfeljebb csekély extra keresletet várnak, ám a tavaly ősszel piacra dobott lakáslízing-ajánlatok hatásában annál többen bíznak. Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója korábban például úgy nyilatkozott lapunk kérdésére, hogy az új, akár önerő nélkül nyújtott finanszírozási forma hatása inkább hosszabb távon lesz érezhető, de rövid távú hatásait is leghamarabb februárban lehet lemérni. A konstrukció egyelőre egy szűk vevőkörnek jelenthet kézzelfogható segítséget, miután a szakember szerint ritka az, hogy valakinek ne legyen semekkora saját tőkéje, viszont képes legyen havonta akár több százezer forintos lízingdíjat törleszteni.

Változó kamatterhek

Azt azonban minden általunk megkérdezett szakértő örvendetesnek tartotta, hogy bővülnek a finanszírozási ajánlatok, és a sima jelzáloghitelek kondíciói is rugalmasabbá válhatnak a jövőben, a finanszírozási arány például akár a 80-85 százalékot is elérhet. A lakáshitelek kamatterheivel kapcsolatban ugyanakkor nem egységesek a várakozások. Több év távlatában szinte borítékolható, hogy a forintkamatszintek tovább csökkenhetnek, és ez – a banki konkurenciaharc remélt erősödésével párhuzamosan – mérsékelheti a piaci lakáshitelek terheit, 2006-ban viszont kis mértékű emelkedés is elképzelhető. A legutóbbi Reuters-poll például igen nagy szóródást mutatott a piaci várakozásokban: 5,5-től 8 százalékig gyakorlatilag bármire fogadnának az elemzők az év végén érvényes alapkamatot illetően.

Az euró- és svájcifrankalapú lakáshitelek esetében pedig továbbra is számolni kell a kamat- és árfolyamkockázattal, előbbivel a globális kamatemelési várakozások, utóbbival a forint mostani ereje miatt. Ugyanakkor e tekintetben is könnyebb helyzetben vannak a most eladósodni készülők, tavaly szeptember óta ugyanis már árfolyamgaranciás hitelajánlatokat is lehet találni a bankok palettáján.

Januártól zöldkártya kell a lakásokra

Januártól elvileg minden új lakásnak energiapasszussal kell rendelkeznie, amit később a használt lakásokra is be kell szerezni. Az uniós elvárás törvénybe iktatása viszont csúszik, szakmai berkekben is nagy a bizonytalanság.

Ha valaki autót vesz, arra is kíváncsi, hogy mennyi üzemanyagot fogyaszt a jármű. Lakásunk, házunk energia-fogyasztásáról viszont általában nem sokat tudunk. Pedig nemcsak otthonunk értéke nagyobb a gépkocsinál, hanem a rosszul szigetelt épületek számlájára írható károsanyag-kibocsátás is.

A januárban életbe lépő uniós irányelv a házak energiahatékonyságának mérését hivatott szabályozni. Az épületek energetikai tanúsításának célja, hogy képet kapjunk az épület használata során felmerülő alapvető energiaigényről. Ez teszi lehetővé olyan javaslatok kidolgozását, amelyek a megfelelő komfortérzet – hőmérséklet, páratartalom, légcsere – biztosítása mellett, csökkenthetik az energiafelhasználás mértékét.

A szabályozás elvileg 2006. január 4-ig kötelező érvénnyel életbe kell, hogy lépjen minden uniós tagállamban, ám nálunk még egyeztetés alatt áll a tervezet.

Címke tíz évre

Az irányelv célja az épületek energiafelhasználásának csökkentése, ennek érdekében fogalmazza meg a számítási módszereket, az épületek energiatanúsítási követelményeit, a kazánok és légkondicionáló rendszerek rendszeres felülvizsgálatának és a 15 évnél régebbi fűtési rendszerek értékelésének szükségességét.

A mérésekhez használt mértékegység az épület belseje és külseje között négyzetméterenként és időegységenként kiáramló energia mennyisége, a külső és belső tér között egyfokos hőmérsékletkülönbségre vonatkoztatva. A fogyasztási vizsgálat eredménye a háztartási gépeken, berendezéseken is látható matricákhoz hasonló címke, mely egy adott épületre, lakásra szól, és maximum 10 évig érvényes.

Hasonló bizonyítványt kell majd kiállítani akkor is, ha egy régi épület tulajdonost vagy bérlőt cserél, de erre vonatkozóan a tervezetben átmeneti, 1-2 éves moratórium szerepel. Az ezer négyzetméternél nagyobb házak felújításánál pedig akciótervet kell majd készíteni az energiahatékonyság javítására. Az új szabályozásban várhatóan lesznek későbbi hatállyal életbe lépő rendelkezések is, például új épületeknél csak június 1-től kell majd az új értékek szerint tervezni.

A szigetelésen múlik minden

A statisztikák szerint egy átlagos európai házban az épület fűtésére és hűtésére fordítódik a legtöbb energia (több mint 40 százalék), így itt a legnagyobb a megtakarítási lehetőség is. Az energiaveszteség 40-60 százaléka közvetlenül a rossz szigetelés miatti szivárgás számlájára írható. Modern, duplán üvegezett ablakok esetén a hőveszteség csak a fele a szimpla ablakoknál jelentkező veszteségnek.

A szén-dioxid egy része közvetlenül – a gázzal, olajjal, szénnel vagy fával fűtött épületek kéményén keresztül – kerül a légkörbe. A távfűtéses és villanyfűtéses épületeknél az őket ellátó hőerőművek kibocsátását kell figyelembe venni. A nagyobb hatásfokú szigetelésnek köszönhetően kevesebb energia fogy, és közvetve kevesebb szén-dioxid kerül a levegőbe.

Nem energetikai audit

Az épület vizsgálatáról van szó, melynek során nem vizsgálják a szerződéseket vagy a mérőórákat. Az épületek energia-felhasználásáról van szó, nem a benne élő emberekéről. Egy lakás vagy iroda energiafelhasználása ugyanis erősen függ a használattól, és a benne élők szokásaitól is, hiszen nem mindegy hogy valaki télen 25 fokra fűti fel a lakást vagy 20 fokra.

Egy lakás belső hőmérsékletének 1 fokkal történő emelése a fűtési költséget körülbelül 6 százalékkal növeli meg. Nagyon sokat számít ezen kívül a ház megfelelő tájolása, a ház részét képező különféle terek és szobák helyes kialakítása, a helyes „légzéstechnika", vagyis a megfelelő szellőzés és szigetelés, az építőanyagok sajátosságainak és a környezeti hatásokkal való kölcsönhatásoknak az alapos ismerete.

Mennyibe fog kerülni?

A tanúsítás természetesen nem történik ingyen. Dániai adatok szerint egy energetikai konzultáns szakértő díja egy családi ház esetében 300-500 euró között mozog, a ház nagyságától, korától és típusától függően. Nagyobb épületek esetében ez a díj 500-1000 euró. Energetikai szakértő esetében ez a díj egy nagyságrenddel is nagyobb lehet.

Mezei Károly, energetikai szakértő szerint Magyarországon teljesen más a helyzet. „Véleményem szerint ennyi pénzt biztosan nem lehet elkérni egy nem kereskedelmi jellegű épület vagy lakás tanúsításáért. A lakásonkénti 20-50 ezer forint között kell keresni a reális árat, amely persze függ a piaci versenyhelyzettől is." – nyilatkozta Mezei a FigyelőNetnek.

A direktíva 10. cikke szerint az épületek tanúsításait, a szükséges ajánlásokat, a kazánok és a légkondicionáló rendszerek ellenőrzését független szakemberek végezhetik. Semmi bővebbet nem határoz meg a direktíva, így az a széles körben elterjedt nézet sem igaz, hogy „EU-rendszerű auditorképzést" írna elő bárki is. Az biztos, hogy kamarai tagsághoz és regisztrációhoz fog kötődni, szakirányú felsőfokú képzettséggel, és megfelelő szakmai gyakorlattal.

Kilátások

Az irányelv teljes bevezetésére – 2006. januárjáig – három évet kaptak a tagállamok. 2010-re 22 százalékkal kell csökkenteni az épületekhez kapcsolódó szén-dioxid-kibocsátást. A 2006-2010 közötti időszakban, napi átlagos egy felülvizsgálattal számolva, országos szinten, nem szükséges 100 szakembernél több – véli Mezei.

Az Angliában néhány éve alkalmazott 0 és 120 közötti energiahatékonysági skálán az új házak többsége 80 feletti, jó eredményt mutat, de egyharmaduk nem felel meg az előírásoknak. A régi épületek mutatói leginkább 40 és 60 közé esnek. Magyarországon jelenleg az épületek alig több mint 10 százaléka mondható energetikailag korszerűnek. Ha figyelembe vesszük a tanúsítási előírásban foglaltakat, amely ma még csak tervezet, akkor ez a szám valószínűleg tovább csökken majd.

A tervezett szabályozás azonban nem sokat fog ezen a helyzeten változtatni, ugyanis – az új épületeket leszámítva, ahol az új szabály alkalmazása az építési engedély kiadásának feltétele lesz – nincs retorzió arra az esetre nézve, ha valaki nem tartja be a rendelkezéseket. A régi lakásoknál tehát, ami az igazi tömeget adja, várható a mulasztásos törvénysértés.

Az Európai Parlament és Tanács 1992. december 16-án hagyta jóvá az épületek energia-felhasználását szabályozó 2002/91/EK direktívát. A direktíva 2003. január 4-én jelent meg az Európai Közösségek Hivatalos Lapjában, hatályba lépése is ezen a napon történt. A tagállamoknak hatályba kell léptetni azokat a törvényi, rendeleti és közigazgatási rendelkezéseket, amelyek ahhoz szükségesek, hogy az irányelv 2006. január 4-ig bevezetésre kerüljön. Magyarországon szűk egy éve folyik az előkészület, a törvénytervezet jelenleg tárcaközi egyeztetésen van.

Eszembe jutott errol a cikkrol ,- ami itt tortent 20-25 evvel ezelott . Allami tamogatast kapott minden haztulajdonos , adokedvezmenyt ha energiamegtakaritas celjabol hoszigeteltette a hazat . Elojottek egy fantasztikus olcsonak tuno talalmannyal . Az epitesi modszer itt teljesen elter a hazaitol . Eloszor felepitek a hazat farostbol es utana vonjak be teglaval majd belulrol gipszkartont tesznek . A gipszkarton alatt van egy res (2x4) amit ma mar inzulalnak (szigetelnek). Regen ezt uresen hagytak ,persze a regi hazaknal vekony falecek voltak bevakolva . Az uj talalmany arrol szolt , hogy bizonyos tavolsagonkent lyukat furtak a falba es nagy csovon keresztul plasztik habot fujjtak bele . Ez elmeletben nagyon jol dolgozott . Par nap mulva megkotott es a hazak szigetelve voltak ! Mindenki mint az orult igenybevette ez a fantasztikus szolgaltatast . Par ev elteltevel rajottek , hogy ez a foam allergias megbetegedeseket okoz . Na ekkor fordult a kocka es kikellett szedetni a szigetelest , ami jol rakotott az osszes villany es vizvezetekekre . Azoknak a hazaknak lement az erteke ami azzal a bizonyos anyaggal lett feltoltve . Hosszu evekig az eladoknak igazolni vagyis ugyved elott kellett "megeskudni , hogy nincs ilyen anyag a hazukban . Sokan elveszitettek ezert a hazukat mert mindenki kutatott , furt , mintakat vettek , kihivtak az epulet ellenoroket es utana pereskedtek . Az okosak es akik nem lettek allergiasak azok a mai napig benne laknak ezekbe az epuletekbe .

Ezrével árverezik el a lakásokat

Évente mintegy kétezer ingatlant árvereznek el hazánkban. Az okok igen sokrétűek: java részük bajba került cégeké, ám bőséggel akad magánszemély tulajdonában lévő lakás is – írja a Magyar Nemzet.

Évente összesen mintegy kétezer lakást árvereznek el hazánkban – tájékoztatta a lapot a Magyar Bírósági Végrehajtó Kamara. A szervezet szerint az árverések száma lényegében három éve változatlan, a licitekből befolyó összeg viszont évente csaknem ötmilliárd forinttal nő. Tavaly az egész esztendő során szintén közel kétezer lakást árvereztek el, az ebből befolyó összeg pedig elérte a 40 milliárd forintot. Egy évvel korábban a kamara adatai szerint 35,1 milliárd forintot szedtek be a hitelezők.

A lakások árverezésének számtalan oka lehet. A leggyakoribb eset az, amikor a cégek ingatlanjai kerülnek kalapács alá a közüzemi számlatartozások miatt. A kamara tájékoztatása szerint magánemberek esetében is gyakorta árvereznek a kifizetetlen villany-, gáz- és más rezsiszámlák következtében, de magas az illetéktartozások miatt elindított végrehajtások száma is.

A leggyakrabban nem is a bankok, hanem a telekommunikációs szolgáltatók folyamodnak a tartozások ilyen jellegű behajtásához. A pénzintézetek azért élnek kevésbé e lehetőséggel, mert a lakások elárverezése egyáltalán nem szolgálja érdeküket, ezért sokkal inkább hajlanak a megegyezésre.

Ezrével állnak az üres lakások

Megsínylették az ingatlanpiac kedvezőtlen folyamatait a fejlesztők. Még azok a lakások is nehezen találnak gazdára, amelyek korábban elhelyezkedésük, típusuk miatt kifejezetten népszerűek voltak. Tavasszal talán javul a helyzet. Egy biztos: a fővárosban jelenleg nyolcezer fölött van az eladatlan lakások száma.

Ezrével állnak üresen a lakások a budapesti lakóparkokban, társasházakban, és nincs ez nagyon másként vidéken sem. A beruházók, látva a piaci lendületet, az elmúlt években egymás után kezdtek hozzá újabb és újabb építkezésekhez. Mire azonban a házak elkészültek, kiderült: a potenciális vásárlók érdeklődése alább hagyott. Aki tehette és szerette volna, már megvette otthonát, az ingatlanpiacon így a pangás lett úrrá.
Alkuhelyzetben a vevők

Csakhogy az útjára indított fejlesztéseket már nem lehetett leállítani: ezek átadását követően aztán ugrásszerűen megszaporodtak az eladatlan lakások Budapesten. Egyre több beruházónak kellett szembenéznie azzal, hogy akciók nélkül nemigen tudja magához csalogatni a vevőket, sőt gyakorta még a kedvezmények is csak keveseket ösztönöztek a vásárlásra. Ennek eredményeképp tavaly nyárra még a korábban közkedvelt fővárosi kerületekben is ugrásszerűen megemelkedett a még értékesítésre váró, de már elkészült lakások száma. A helyzet azóta sem változott.

Egy év végi felmérés szerint a fővárosban nagyjából nyolcezer lakás vár gazdára csak az új építésű ingatlanok piacán aktív kerületekben. Szinte valamennyi városrészben gondot okozott az értékesítés. A korábban oly népszerű XIII. kerületben is megcsappant a vevők száma, és mivel itt az elmúlt időszakban rendkívül sok fejlesztésre került sor, törvényszerű, hogy ebben sok fejlesztésben maradtak meg a lakások.

Nincsenek könnyű helyzetben azok sem, akik a XIV. kerületben vágtak bele lakópark vagy társasház építésébe, itt ugyanis ugyancsak ezernél több lakás vár gazdára. Szakemberek szerint sok tekintetben éppen errefelé jelentkeznek a legnagyobb gondok, hiszen a pesti zöldövezetként számon tartott városrészben túlságosan sok a nagy alapterületű lakás, a kisebbeket pedig aránytalanul magas áron kínálják.

Sok az üres ingatlan a IX. és a XI. kerületben is: itt ugyancsak szívesen látják a potenciális vásárlókat a befektetők. Érthető, hogy a legkevesebb gazdátlan újépítésű lakást azokban a városrészekben lehet találni, ahol - a főváros más területeihez viszonyítva - eleve kisebb számban fejlesztenek a vállalkozások. Így az I. vagy a II. kerületben nem számottevő a beruházói tulajdonban lévő kész lakások száma, amint például a XV. és a XVI. kerület sem tartozik az élbolyba.
Ráér válogatni a vevő

Az üresen álló lakások tömege arra készteti a potenciális vevőjelölteket, hogy minél alaposabban megvizsgálják leendő otthonukat. Míg tehát korábban már a tervezőasztalról elkeltek az ingatlanok, vagy egy-két hónappal az átadást megelőzően megköttetett az adásvételi szerződés, addig ma már arra is lehetősége van a költözést fontolgató családnak, hogy felkeresse a szóba jöhető otthonokat, és személyesen, a helyszínen szerezzen benyomást a kiszemelt ingatlanról.

Ráadásul a vevők egyre több szempontot gyűjtenek össze, ami alapján szelektálják a projekteket, lakásokat. Ám a nagyobb kínálat miatt a mostani piaci viszonyok között több darab marad fönn a rostán, ezért az új építésű ingatlant venni kívánóknak hosszabbítani kell a lajstromot, és újabb és újabb szempontok meghatározásával szűkíteni a megfelelő lakások számát. Ingatlanpiaci szakértők tapasztalata szerint ugyanis a keresleti piacon is van felső határ, és bizonyos számú lakásnál többet már akkor sem tekintenek meg a vásárlók, ha lenne rá módjuk - hiszen mindenki szeretne minél előbb beköltözni új, jobban megfelelő otthonába.
Még több lakás épül

A magyar lakáspiacon a következő években várhatóan csökken az átadott új lakások száma, Budapesten ezzel szemben növekedés prognosztizálható. Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal adatai szerint tavaly 42-46 ezer lakás épült, a végleges szám attól függ, hogy a befektetők hány kész lakás használatbavételét halasztották át 2006-ra az áfacsökkenés miatt. Új lakás 2004-ben 44 ezer készült el, ezek értéke 560 milliárd forint volt, a felújítások összege 380 milliárdot tett ki.

Már hirdetik a le sem bontott Király utca 40. új lakásait

Király Residence névre hallgat majd a Király utca 40. alatt található, Hild-ház helyére tervezett lakóingatlan. Az építkezést azonban csak akkor tudják megkezdeni, ha a terézvárosi önkormányzat megkapja az engedélyt a bontás folytatására.

Meglepő hirdetés akadt a kezünkbe: a Képes Ingatlan Expressz előkelő helyen, teljes oldalas hirdetéssel hívja fel olvasói figyelmét a Király Residence nevű, Király utca 40-be tervezett társasházra. Az Autóker Holding Rt. az ingatlan fejlesztője. A társaság számos hasonló érdekeltséggel rendelkezik Budapest legdrágább városrészeiben, többek között a Király utca 40. környékén is.


Kattintson a nagyításhoz!
Az ügy pikantériája, hogy a terézvárosi jegyző múlt csütörtökön visszavonta a Hild-házra kiadott bontási engedélyt, és új eljárást kezdeményezett. Fürst György, terézvárosi alpolgármester korábban arról tájékoztatta az Indexet , hogy a telken vegyestulajdonú idősek otthona és társasház épül.
Civil sikerek

A negyed eredeti építészeti jellegének megőrzéséért küzdő ÓVÁS! Egyesület tagjai körülbelül három hete hallottak először arról, hogy az 1844-ben, Hild József tervei alapján épült klasszicista házat le akarják bontani. Az egyesület végső elkeseredésében a Budapesti Törvényességi Felügyeleti Ügyészséghez fordult, hogy vizsgálják felül a Hild-házra kiadott bontási engedélyt. Álláspontjuk szerint a VI. kerületi önkormányzat jogellenes lépést tett, amikor a műemléki környezetnek minősülő ház lebontásának terveiről nem tájékoztatta a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalt (KÖH).

A ház sorsát szárnyai alá vette Bozóki András kulturális miniszter és Demszky Gábor főpolgármester is. Az ügyészség múlt kedden megóvta az önkormányzat döntését, végül pénteken hivatalosan is leállították a bontási munkálatokat. Az ügyben jelenleg vizsgálat folyik, a KÖH pedig ideiglenes védelem alá helyeztetett hét épületet a Belső-Erzsébetvárosban.
A befektető nem hezitál

Eközben a beruházó hirdetései valószínűleg már nyomdában lehettek, ilyen előkelő hirdetési felületetet jó előre le szoktak foglalni. „Belvárosi miliő modern környezetben” – áll a hirdetésben. Illusztrációként még a Király utca klasszicista képét is mellékelték egy egyelőre nem létező weboldal címével együtt.
Nyolcemeletes toronyház

A Király Residence kínálatában az újépítésű ingatlanokra jellemző valamennyi szolgáltatás megtalálható a portaszolgálattól kezdve, egészen a rendezett belső parkig. A telekre nyolcemeletes társasházat terveznek, amiben 95-100 lakás kap majd helyet - mondta el az Indexnek az Autóker értékesítési részlege. A luxuslakások négyzetméterára átlagosan 600 ezer forint.

Várhatóan teremgarázs is tartozik majd a házhoz, az autóbeálló helyeket 4-5 millió forintért szeretnének értékesíteni. A társaság tervei szerint 2008-re készül el a beruházás, ha a visszavont bontási engedély körüli bonyodalmak nem szólnak közbe.

Kandalló és szauna jár a luxuskéglihez

Feszített vizű, időzíthető hőmérsékletű úszómedence, márványmosdó, aranyozott csaptelep, panorámás terasz, egész napos portaszolgálat - ez csupán néhány példa arra, milyen körülmények között élnek hazánkban a gazdagok, akik akár 100-200 millió forintot is fizetnek egy társasházi lakásért. A luxuskategóriás kégliket sokszor már a tervezőasztalnál értékesítik.

A drága társasházakban alapfeltétel, hogy a házhoz tartozzon teremgarázs, a csempét Spanyol- vagy Olaszországból szállítják, csak a márványmosdóra akár 500 ezer forintot is áldoznak. Pénz nem számít. Lift természetesen a kétszintes épületben is van.

- Az ingatlanok árát legjobban a környék, a közlekedés, a környezet-, illetve a zajszennyezés mértéke befolyásolja - tájékoztatta lapunkat Pintér Julianna ingatlanszakértő. - Ma egyre nagyobb az érdeklődés a csillaghegyi, a római-parti, a mátyásföldi és a sashalmi, sőt a békásmegyeri és csepeli telkek, lakások, házak iránt. A főváros környéki kisvárosok közt mind népszerűbb Budakalász, Pomáz és Csobánka.

A budai Várban lévő Anjou Residence-ben 870 ezer és 1,3 millió forint között mozog a négyzetméterár. A luxuslakások 40-240 négyzetméteresek, a lakásokban nemes burkolatok, felszerelt fürdőszobák, a nappaliban kandalló várta a tehetős tulajdonosokat. Természetesen 24 órás őrző-védő szolgálat és recepció, fitneszterem, jakuzzi, szauna és videotelefon szolgálja a gazdagok kényelmét és biztonságát.

- Az áraink nem riasztják el az igényes vásárlókat - mondta lapunknak Nóth Judit, az Anjou Residence értékesítési munkatársa. - A tavaly ősszel átadott lakásoknak szinte mindegyike vevőre talált.
Egyre gyakrabban elvárás a luxuslakásokkal, -házakkal szemben, hogy a személyzet számára külön lakrész legyen, amelyben jól felszerelt konyha, külön fürdőszoba és hálószoba áll a házvezető vagy a nevelőnő rendelkezésére.

Igazi luxust ígér lakóinak a 2007 őszére megépülő Zalacsány és Kehidakustány közötti üdülőparadicsom, ahol a legkisebb, 64 négyzetméteres kertes apartmanok 120 ezer euróba (30 millió forint), a 210 négyzetméteres villák 350 ezer euróba (87,5 millió forint) kerülnek. A 200 luxusingatlan egy részét az ír főváros, Dublin lakói már meg is vették - tudtuk meg Nikli Hajnalkától, a magyarországi építtető, a Agustin Consulting Kft. képviselőjétől. A nyaralók mellett golfpálya, termálfürdő, borászat épül, az odajutást az újjáépített sármelléki repülőtér segíti.

Az év 10 trendje az ingatlanpiacon

Mit keresnek, mit kínálnak az ingatlanpiacon, és hogyan finanszírozzák a lakásvásárlást? Ezek a vevők és forgalmazók legfontosabb kérdései: mi 10 pontban gyűjtöttük össze a válaszokat, így összegezve a lakáspiaci szezon elején kialakuló vagy már évek óta megfigyelhető trendeket.

1. Árzuhanás a használt piacon

Nem kell különösebb jóstehetség ahhoz, hogy megmondjuk: az idén drasztikusan csökkeni fog a már lakott ingatlanok ára. Ez az év már a harmadik, amikor minimális kereslethez óriási túlkínálat társul országszerte. Csak a nagyon jó fekvésű vagy rugalmasan kezelt árú ingatlanok találnak gazdára egy éven belül, a közvetítőknél pedig csak úgy torlódik sok év lakástermése. Az állami kamattámogatás sem kedvez a piac e szegmensének, hiszen 5 millió forint lehet a használt lakásra kapható maximális hitel, amelynek még alacsonyak a terhei. Az ország több régiójában is jellemző, hogy 10-20 százalékot alkudnak a vevők a kínálati árból, ezért hamarosan az irányárakban is jelentkezik a csökkenés.

2. Kifutó projektek

Az idei lesz a nagy lakásberuházások utolsó éve. Felmérések szerint még nem lankad a fejlesztői aktivitás Budapesten. Ezt bizonyítja a tavaly újabb rekordot döntő, 12 300 lakás átadása, és újabb 13 ezer lakás készülhet el a fővárosban, 2006-ban is. Az átadott lakások összértékét megbecsülve szintén töretlen a bővülés: 2005-ben 261 milliárd forint volt, 2006-ban 304 milliárdra volt tehető a befektetői volumen. Látva azonban a hatalmas túlkínálatot az új lakások piacán, szinte biztosra vehető, hogy 2007-re már főként elindított projektek új ütemei uralják a piacot, és mind kevesebben vágnak bele lakóparkok, lakótömbök építésébe – legalábbis a fővárosban (ld. még a 8. pontot.) A lakásépítési kedv már csökkent a KSH tavalyi adatokat rögzítő statisztikája szeirnt.

3. Növekvő lakások

Amíg az elmúlt évek egyértelműen a garzonlakások építőinek kedveztek, most már eggyel nagyobb ingatlanok felé tekint a vásárlók nagy többsége. A hétvégén megrendezett ingatlanvásár résztvevőinek tapasztalata az volt, hogy mind nagyobb az érdeklődés a másfél-kétszobás lakások iránt, ahol a fiatal párok már gyerekkel együtt is kényelmesen lakhatnak. Ezért a fejlesztők ráálltak a nagyobb, 45-60 négyzetméteres lakások kialakítására a tömbökön belül, a megmaradt garzonokat pedig egyre olcsóbban kínálják. A befektetés szabályai szerint tehát kis lakást most érdemes venni!

4. Lakáslízing

Idén még alig akadt hét, amikor nem jelentették be egy-egy újabb lakáslízingcég indulását. Az év slágere az alacsony önerejű finanszírozási mód, még akkor is, ha a törlesztő részletek némileg magasabbak, mint a jelzáloghitelek esetén (ld. lakáslízingtesztünket). Jelenleg öt cég versenyez a piacon, ám az év végéig akár tízszereplős is lehet a piac. Vigyázzunk: a száz százalékos finanszírozás többnyire csak a lízingcéggel leszerződött új beruházásokra érvényes!

5. Devizahitelek és kisebb önrész

A finanszírozási konkurenciaharcból a bankok hagyományos termékeikkel sem akarnak kimaradni, ezért mind alacsonyabb kamatterhekkel kínálnak majd „hagyományos” hiteleket. Erre jó eszköz a svájci frank alapú kölcsön, amely itthon még mindig túlértékelt (a deviza alapkamata 1 százalék, miközben nálunk 3-4 százalékos kamattal kínálják általában). A lízingcégek által dobott kesztyűt felvéve várható a megkövetelt önerő csökkenése. Már most is mind kevésbé igaz, hogy az ingatlan árának 50 százalékát kell saját részként letennünk az asztalra. 40 százalék önrész már finanszírozható, és ez akár 30 százalékig süllyedhet az év folyamán.

6. Új értékesítési módszerek

Mivel nagy a kínálat mind az új, mind a használt lakások piacán, egyre több új ötletre van szükség, ha a forgalmazó vagy beruházó fel akarja hívni portékájára a figyelmet. Szegeden kezdték el például az amerikai stílusú „nyitott ház” módszert, amikor egy értékesebb ingatlant rendbe hoznak, és az autószalonok nyílt hétvégéjéhez hasonlóan bárki odamehet, és megnézheti. Fontossá válik a marketing, ezért az ingatlanpiaci szereplők mind többet hirdetnek, szponzorálnak, és jelennek meg külföldi lapokban is.

7. Többen fordulnak közvetítőhöz

A magyarok hagyományos idegenkedése az ingatlanközvetítőktől szűnni látszik. Mind többen jönnek rá, hogy kár sajnálni az átlagosan 2,5-3 százalékos jutalékot, hiszen a hatalmas választékból eladni csak profik közreműködésével lehetséges.

8. Luxusfőváros: Budapest

Folytatódik a szakszóval élve „prémium szegmens” szereplőinek nagy menetelése. Sorra jelennek meg a fővárosban a luxusingatlanok, amelyek jelentős hányadát külföldiek veszik meg elsősorban befektetési céllal. A nagy teraszokkal, jó kilátással és extrákkal kínált lakások ára folyamatosan emelkedik. Ma még nincs rá példa, ám nem lehetetlen, hogy 2 milliót is elérjen a négyzetméterár. Igaz, akad olyan lakás, amely már most, épülésekor is több mint 300 millió forint.

9. Vidéki lakóparkok

Mindenki csak Budapestet figyeli, pedig az év nagy építkezései vidéken zajlanak. Győrben például komplett városnegyedet húznak fel, hogy a helyi fiatalokat a városban tartsák. Veszprém is jelentős fejlesztésekkel dicsekedhet, nem is beszélve Szegedről, ahol most még a kereskedelmi ingatlanoké a főszerep, ám az új munkahelyek új lakóhelyet is igényelnek. A keleti országrészben pedig nem lehet elég lakást felhúzni.

10. Mindenki irodát akar

A nem szakmabeliek kevésbé figyelnek fel rá, de az irodapiacon sorra dőlnek meg a rekordok. A Jones Lang LaSalle forgalmazó cég felmérése szerint miközben a bérleti díjak 3,4 százalékkal növekedtek, és a kiadott négyzetméterek aránya némileg meghaladta a 2004-es (addigi rekord)évit, a kihasználatlansági mutató 10,2 százalékra csökkent. Ma már kis és közepes vállalkozások is modern, A-kategóriás irodaházba költöznek, ilyen cégek még külföldről is jönnek. Nem véletlen, hiszen a budapesti árakon Nyugat-Európában csak külvárosi telephelyre futja.

Ígéretes a magyar lakáspiac, csökkenek a kamatok

A mai magyar ingatlanpiac a 90-es évek közepének budapesti tőzsdéjéhez hasonlít, vagyis drasztikusan esnek a hozamok, a szakemberek ennek ellenére ígéretesnek tartják a piacot, fellendülésre számítanak.

A közép-kelet-európai ingatlanpiacon a nyugat-európaihoz mért 5 százalékpontos többlethozam mára 2 százalékpontra csökkent - mondta Csoma András, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgató-helyettese a portfolio.hu és a DTZ által rendezett kerekasztal-beszélgetésen.

Futó Gábor, a Futureal ügyvezető igazgatója ezt minőségi változásnak nevezte, és megjegyezte, hogy egységesül Európa ingatlanpiaca, nincs indokolható és számottevő hozamkülönbség München és Budapest között.

A résztvevők megállapították, hogy nagy összegű tőke keresi a helyét az ingatlanpiacon. Mivel itt a hozam magasabb a kötvényeken elérhetőnél, a befektetési alapokban a korábbi 6 százalék helyett mára 10 százalék lett az ingatlanok aránya. Ugyanakkor nincs elegendő olyan ingatlan, amely - a kockázatra és a hozamra figyelemmel - elhelyezhető lenne az alapokban. Ez igaz az ingatlanalapokra is, amelyekben csak 30-40 százalék az arányuk.

Chris Naylor, a DTZ ügyvezető igazgatója szerint a befektetések iránti igényt nem befolyásolja a hozamok csökkenése.

A szakemberek szerint az egyik központi probléma a minőség ügye. Ez újrarendezi a piacot, mivel például a B kategóriás irodák lassan kiürülnek és a bérlők A kategóriásokba költöznek. Az üzletházak közül elnéptelenednek azok, amelyek rossz helyen épültek. Mára az éves 200 ezer négyzetméternyi új irodabérlet felét adja csak az új építésűbe költözés, a másik fele minőségi cserét takar.

A lakáspiacon is megfigyelhető a minőség szerinti tagolás. A résztvevők nagy jövőt látnak a magyar lakáspiacban, annak ellenére, hogy a választások utáni megszorítások időlegesen visszavethetik azt. Az állami támogatás ma már nem befolyásolja számottevően ezt a piacot. Ezt bizonyítja, hogy a lakásvásárlók támogatott forinthitel helyett devizahitelt vesznek fel.

A lakáspiac várható fellendülése a szakemberek szerint arra alapul, hogy a jövedelmek - a nyugat-európaihoz képest - Magyarországon 3-4 százalékkal jobban emelkednek, ami tükröződni fog a lakásra fordított összegekben is. Emellé társul a jelzálogkamatok csökkenése, ami ugyancsak élénkíti a piacot.

Mit tegyünk, ha nem megy a lakáseladás?

Tele van a sajtó a használt lakások túlkínálatáról szóló hírekkel. Tényleg eladhatatlan manapság otthonunk? - teszik fel sokan a kérdést egyéves hiábavaló vevőcsalogatás után. Akadnak azonban trükkök, amelyek segíthetnek: a cél a gyors értékesítés.

Már tíz hónapja nem sikerült túladnia száz négyzetméteres társasházi lakásán tulajdonosának a főváros egyik kertvárosi kerületében. Ennyi idő alatt legalább negyven érdeklődő megfordult az ingatlanban, négy közvetítőiroda is dolgozott az eladáson. A lakás hétéves volt, rendesen karban tartott, szép panorámával a budai hegyekre, olyan, amelyet az ingatlanszakértők könnyen értékesíthetőnek tartottak. A tulajdonos ráadásul - ellentétben sok hazai eladóval – nem ragaszkodott irreálisan magas kínálati árhoz, elfogadta a közvetítők által javasolt 21 milliós irányárat. Megfogadta azt a tanácsukat is, hogy legalább 10 százalékot engedjen alkudnia a majdani vevőnek.

Az eladó tehát nem értette, mi a baj, pedig néhány hónap után már egymillióval lejjebb vitte a kínálati árat (és hajlandó volt 18 millióig alkudni). Persze, hallotta, hogy az egész országban kemény küzdelmeket vívnak a használt lakások birtokosai, tisztában volt azzal is, hogy a néhány utcányira épülő két lakópark reklámhadjárata elszívja a környékre költözőket, mégis csodálkozott.

Akciós akció

Ideje volt tenni valamit. A lakásától már nagyon szabadulni akaró tulajdonos ezért felhívta az ingatlanirodákat, hogy aznapi kezdettel két héten át akciót hirdet. A lényege: ezen idő alatt a lakás 18 millió forint fix áron vásárolható meg, vagyis semmiféle alku nem lehetséges. Külön kérte, hogy az ingatlanosok nagy betűvel írják ki a hirdetésekbe: AKCIÓ.

A közvetítők nagyon jónak tartották az ötletet, ám még ők sem gondoltak arra, ami történt. Érdeklődők rohamozták meg a lakást, és néhány órán belül egyikük előszerződést kötött. Még azon a héten kifizették a foglalót és aláírták az adásvételi szerződést.

A történetnek és a résztvevő szakemberekkel folytatott utólagos beszélgetéseknek több tanulsága van, amelyeket érdemes hasznosítani a mai, valóban telített piacon. Az első mindenképpen az „akció” szó mágikus ereje. Ha a vevőjelöltek meghallják, ugyanúgy reagálnak, mint ha a közértben vennének felvágottat vagy az autószalonban autót. A hazai vevők közül sokan elsősorban ár alapján döntenek: ha „diszkontáron” találnak ingatlant, nem számít, hogy több tízmilliós tételről van szó, nem ellenőrzik műszaki állapotát, nem néznek körül a szomszédok között, csak igyekeznek, nehogy lemaradjanak.

Motivációs levél

Remek motiválási trükkel igyekezett eladni lakását nemrégiben egy budapesti tulajdonos, aki az azóta híressé vált „körszállós” lánc e-mailt kiagyalta. A főként az egyik közösségi portálon felbukkanó levélben azt ajánlotta, hogy ha valaki megveszi a lakást (a budai Körszálló mellett) azért, mert ezt az e-mailt megkapta, akkor a levél utolsó küldője kap százezer forintot. A „fantasztikus” lehetőségre százak csaptak le, és továbbították minden fellelhető ismerősüknek. A csapda az volt a dologban, hogy ha valaki tényleg az e-mailek révén is jut el a lakásig, akkor sem áll érdekében fizetni a „közvetítőnek”, hiszen ezt az összeget is lealkudhatja a tulajdonossal tárgyalva. A lakást egyébként eladták – de profi iroda hozta a vevőt.

A szempontok

Jó az alku?

Bár a lakások és házak vételekor világszerte elterjedt az alku vagy a némiképp szabályozottabb ajánlat-ellenajánlat rendszere, nem minden vásárlójelölt van oda érte. Akinek nincsen üzleti vénája, vagy idegenkedik a szerepjátszástól, szívesebben megvesz egy lakást a kínált áron, ha az megfelel neki. Így megszabadul az alku számára kínos pillanataitól, és attól az utólagos lelki tehertől, hogy vajon jól alkudott-e, nem verték-e át. Ha nem megy a lakáseladás, érdemes elgondolkodni a rögzített ár megszabásán. Akár néhány hétre vagy egy hónapra próbáljuk ki ezt, és még mindig visszatérhetünk az irányár megszabásához. Igaz, akkor már lehet tudni, meddig vagyunk hajlandóak engedni az utóbbi összegből.

Lélektani korlátok

Az „akció” szó megjelenítésén kívül még egy trükköt érdemes megtanulni az áruházak és kereskedők marketingfogásai közül. Ez pedig a lélektani árhatárok meghatározása. Sokunkat bosszant, ám mégis évtizedek óta beválik, hogy a 200 ezer forintos árut 199 999 forintért kínálják az áruházakban. Így ugyanis első benyomásra csak azt vesszük észre, hogy valamilyen árucikkért 1-essel kezdődő összeget kell fizetnünk. Amint utólag kiderült példalakásunkról, a 21 millió forintos kezdeti ár meghatározásánál ezt a pszichológiai tényezőt nem vette figyelembe senki. A vásárlók pedig nem hitték el, hogy a 2-essel kezdődő összeg 1-essel kezdődővé válhat az alkufolyamat során.

Ha megtehetjük, mert ingatlanunk értéke éppen hasonló határértéken mozog, inkább válasszuk a kevésbé elegáns, de hatásos módszert, és kínáljuk például 19,9 vagy 29,9 millióért. A trükk működik 25, 45, 65 milliónál is: ha 24,9-ért, 44,9-ért, 64,9-ért adjuk a lakást a hirdetésben, akkor a vásárló úgy fogja fel, hogy a huszon-, harminc-, negyvenmilliós tartományban ez az alsó határértéket közelíti meg, és nem felfelé kerekíti.

Bevált hirdetési formulák

Néhány trükk régóta ismert, mégis kevesen élnek vele. Az ingatlanhirdetésekben ugyanis vannak olyan bevett formulák, amelyek a rugalmasságra, a gyors eladásra, az alku lehetőségére utalnak. Már ilyen szó az „irányár” is, amely szinte felhív az árengedmény kérésére. Szintén érdemes a „sürgős” vagy „sürgősen eladó” kifejezést használni, mert ez eleve arra utal, hogy alacsony a kínálati ár. Ha feltüntetjük a lakás vagy ház eladásának okát, szintén üzenhetünk vele. A válás, másik városba költözés vagy családi ok megjelenítése azt sugallja, hogy az ingatlannak nincsen semmi baja, jó állapotban van, mégis el kell adni, és emiatt az eladó rugalmasan kezeli az árat.

Folytatódik a lakásépítési boom

Lassul a budapesti lakásépítési piac növekedési üteme, de mivel tavaly minden eddiginél több, közel 23 ezer lakás építése volt folyamatban a fővárosban, az idén rekordmennyiségű, 9 ezer lakás átadása várható Budapesten – mondta Ongjerth Richárd, a Studio Metropolitana ügyvezető igazgatója pénteki sajtótájékoztatóján Budapesten.

Mivel a tavalyi év során minden eddiginél több lakás építését kezdték el a fejlesztők, 2006-ban az átadásra kerülő lakások mennyisége várhatóan meghaladja a tavalyi értéket – állítja legfrissebb ingatlanpiaci tanulmányában a Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. és az E-Build Információs és Tanácsadó Kft. Az újonnan induló beruházások összes lakásszáma azonban idén már nem fogja elérni a 2005-ös rekordszintet.

Nagy beruházások, nagy fejlesztők

A tavaly újonnan indult építkezések együttes lakásszáma 11 678, ez 28 százalékkal haladja meg a 2004-es adatot. Ez a minden képzeletet túlszárnyaló növekedés annak ellenére következett be, hogy egyre többet lehet hallani eladatlan és eladhatatlan lakásokról, a piac telítettségéről. Mindenesetre idén ez a teljesítmény már nem fog megismétlődni a szakemberek szerint, akik a 2006-ban újonnan induló projektek összes lakásszámát 8500–9500 közé várják.

2005-ben hat olyan építkezés kezdődött meg, ahol az egy ütemben épülő lakások száma meghaladta a háromszázat. Ezek közül a három legnagyobb a csepeli Rákóczi Liget (483 lakással), a Bartók Béla úton pedig a Mandarin Kert (472 lakással) és az István Park (402 lakással) volt Zugló és Erzsébetváros határán.

A 15 legnagyobb fővárosi lakásfejlesztő cég ranglistájának élén 2004-hez képest annyi változás történt, hogy a korábbi második Autóker Holding megelőzte az AL Holdingot. A lista harmadik helyén változatlanul az Olimpia Csoport áll. A dobogós helyen álló cégek jelentősen, közel 30 százalékkal növelték az épülő lakásaik számát. A tavalyi két-két kerület helyett jelenleg mindhárom társaság három kerületben fejleszt, ami területi értelemben diverzifikáltabb portfóliót jelent. A Reax Invest Rt. évtizedes múlttal rendelkezik a fővárosi lakásépítésben, a negyedik helyre számos új beruházásával került, melyek egyidejűleg öt különböző kerületben zajlanak.

Fordulat Pest megyében

A tanulmány szerint a tavalyi év változást hozott a Budapest környéki fejlesztések tekintetében. Korábban ugyanis azt lehetett látni, hogy a soklakásos fővárosi projektekben érdekelt cégek nem mutattak túlzott érdeklődést a Pest megyei lehetőségek iránt, a budapesti piac telítődésével viszont ezen a téren változás mutatkozik. A fokozódó érdeklődés alapján azt várják a szakemberek, hogy a 2006-ban elinduló 30 lakásosnál nagyobb, új építkezések együttes lakásszáma meg fogja haladni az egy évvel korábbi adatot.

<TABLE borderColor=#ffffff cellSpacing=0 cellPadding=0 align=center bgColor=#ffffff border=3><TBODY><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD class=kepala align=middle></TD></TR></TBODY></TABLE>
Kevés bérlakás épül

A 2005-ben a Közép-Magyarországi régióban 11 beruházás keretében összesen 515 bérlakás állt kivitelezés alatt, ezeknek több mint a fele a XIII. kerületben. 218 lakás építése be is fejeződött az év végéig. 2006-ban 285 bérlakást adnak majd át a fővárosban; ebből 112 Angyalföldön, 84 pedig Kőbányán létesül. 2006-ban Budapesten az új kivitelezések száma csökkeni fog. A tavaly indult hat fejlesztés 285 lakásával szemben 2006-ban mindössze három új beruházás megkezdése várható, összesen 71 lakással. Mindhárom projekt a Ferencvárosban valósul meg.

Pest megyében 2005-ben gyakorlatilag nem beszélhetünk önkormányzati lakásépítésről. Tavaly mindössze egy építkezés volt. 2006-ban szerény előrelépés várható. Százhalombattán egy 24, Gyálon pedig egy 34 lakásos beruházásról tudunk, mindkettő megvalósítását erre az évre tervezik.

A jelenlegi kormányzati álláspont az építés helyett a szociális lakbértámogatásra helyezi a hangsúlyt. Ez azonban nem teremti meg annak a lehetőségét, hogy a piacra várt magánbefektetők az általuk elvárt megtérüléssel kalkulálhassanak.

Egyre több az idősotthon

2005-ben a régióban 1140 férőhely állt építés alatt idősotthonokban, ami dinamikus, közel 30 százalékos bővülést jelent a megelőző évhez képest. Tavaly átadták az eddigi legnagyobb ilyen típusú beruházást, az Arany Alkony Paskál Otthont, ahol 600 férőhely létesült.

2006-ban visszaesést várunk az idősotthonok építése terén. A Fővárosi Önkormányzat három létesítmény építésével, illetve rekonstrukciójával közel 400 férőhely létesítését tervezi, de a kezdési időpontok még nem ismertek.

Tovább nőtt a magántőke szerepe, tavaly a férőhelyek több mint 90 százaléka magánbefektetők finanszírozásában épült. A beruházások területi elhelyezkedésében nincs változás: a fejlesztők továbbra is az agglomerációban látnak fantáziát.

Beruházások a rozsdaövezetben

A város fejlődésére, a városképre igen kedvező hatással vannak a rozsdaövezetben zajló ingatlanberuházások, ezért ezek vizsgálatára a tanulmány különösen nagy figyelmet fordít. 2005-ben 44 jelentős beruházás zajlott a főváros rozsdaövezetében, melyek közül 24 lakásprojekt, 20 pedig nem lakáscélú fejlesztés. A legalább 50 lakásos vállalkozói fejlesztések keretében Budapesten kivitelezés alatt álló lakások 30 százaléka, 6861 lakás rozsdaterületen helyezkedik el.

A lakásépítő társaságokon kívül változatlanul az irodaházakat fejlesztő cégek mutatnak érdeklődést a rozsdaövezeti lehetőségek iránt. Ezt jól mutatja, hogy a 20 nem lakásfunkciójú épület között 13 irodaházat találunk, összesen 191 ezer négyzetméter együttes alapterülettel. A rozsdaövezet egyes részeit a jövőben is az ipar és a logisztika hasznosítja. 2005-ben öt ilyen építkezés volt folyamatban.

Népszerű a Duna-part

A Duna közelségét leginkább az irodafejlesztők és a lakásberuházók keresik. A fővárosban a folyó mentén végig találunk irodaprojekteket: Graphisoft Park, Europa Tower, Duna Tower, Roosevelt 7/8, Lánchíd Palota, Infopark, Millenniumi Városközpont. A legnagyobb dunaparti lakásberuházás a Marina Part a FOKA-öböl területén, ahol a tavaly elindult harmadik ütemmel együtt már 847 lakás építése van folyamatban.

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD class=cim10></TD></TR><TR><TD vAlign=top align=left width=130>2005-ben Budapesten a legalább 50 lakásos magánberuházások keretében 22 826 lakás építése volt folyamatban, ebből 7908 lakást át is adtak az év végéig. Az idén befejeződő építkezések összes lakásszáma 9000 körül alakulhat. A 2005-ben átadott legnagyobb lakásprojektjek: Kondorosi Lakópark, Duna-Pest Rezidenciák, Center Ház.</TD></TR></TBODY></TABLE>

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD class=cim10></TD></TR><TR><TD vAlign=top align=left width=130>Pest megyében 2005-ben 30 lakásosnál nagyobb beruházások keretében 1506 lakás állt kivitelezés alatt, ez a korábbi prognózisunknak megfelelő, határozott, 17 százalékos visszaesést jelent 2004-hez képest. A fejlesztések túlnyomó többsége továbbra is az agglomerációban helyezkedik el. Az összes épülő lakásból 930-at át is adtak tavaly, az új beruházások lakásszáma 641 volt. Ezek a számok egyaránt 10-10 százalékos csökkenést mutatnak. Pest megye legnagyobb lakásszámú építkezése továbbra is a 2004-ben megkezdett és azóta újabb ütemekkel bővült Lakihegyi Lakópark Sziget-szentmiklóson.</TD></TR></TBODY></TABLE>

Újabb nagybank a lakáslízingpiacon

Az OTP és a HVB után a CIB is elindította lakáslízing-szolgáltatását, amellyel akár önerő nélkül is finanszírozáshoz juthatnak a magánszemélyek. A lehetőség egyszerre teszi vonzóvá és drágává a lakásvásárlást.

A tavaly nyár végén piacra lépett Central European Credit Ingatlanhitel Rt. mellett mostanra egyre több nagy hitelintézet sorakozott fel a magánszemélyek számára ingatlanlízinget kínáló társaságok közé. Az OTP külön erre a célra vett cégén keresztül, OTP-SCD Lízing Rt. néven lépett a piacra 2005 novemberében, őt követte idén februárban a HVB Leasing, és a Biggeorge’s csoporthoz tartozó BG Lízing, legújabb versenytársként pedig a CIB Csoport indította el lakáslízing-szolgáltatását. Ezzel vélhetően nincs vége a piac bővülésének, értesüléseink szerint az Erste és a K&H Csoport is hamarosan befejezi a konstrukció kidolgozását.

Sokat remélnek

A lakáslízingtől sokat remélnek az ingatlanforgalmazók, a beruházók és a finanszírozó cégek is, többen úgy vélik, ez jelentheti a kitörési pontot az utóbbi években kissé lelassult hazai lakáspiacon. A lehetőség különösen az új lakást vásárlóknak jelenthet alternatívát, ezen a részpiacon ugyanis akár önerő nélkül vagy minimális önerő mellett lehet finanszírozáshoz jutni, miközben használt lakás vásárlásához általában legalább 10 százalékos önrészt előírnak a lízingcégek.

Pusztai László, a CIB Ingatlanlízing üzletágvezetője szerint a következő évek slágerterméke lehet a lakáslízing, amelyet a szakember nem a bankhitel versenytársának, hanem annak kiegészítőjeként tart számon. A CIB Lízing terveit is ennek megfelelően dolgozták ki: a bancsoport újabb ügyfeleket kíván új szolgáltatásával elérni, és az erre az évre becsült 25-30 milliárd forintos teljes lakáslízing-piacból 20-25 százalékot lefedni. Ez Galambos Tibor, a CIB Lízing Csoport vezérigazgatója szerint mintegy 5-6 milliárd forint kihelyezését jelentheti 2006 folyamán.

Hasonló költségtételek

A piacon elérhető lakáslízingtermékek egyébként többé-kevésbé megegyeznek egymással. A futamidő a legtöbb esetben elérheti a 25 évet, a lízing felvehető euró és svájci frank alapon is, és az önrésztől, legalább az új lakások esetében eltekintenek a cégek. A használt lakások piacán is a normál lakáshitelekhez képest alacsonyabb saját erőt írnak elő a lízingcégek, általában – például a CIB esetében is – minimum tíz százalékot.

A kezelési költség jellemzően 1-2 százalék között mozog, a svájci frankos lízing esetén a THM 7,5-8 százalék között alakul. Hogy ez konkrétan az újonnan piacra lépő CIB esetében például mekkora havi törlesztőrészletet jelent, azt – a társaság mindenki számára elérhető lízingkalkulátora hiányában – egyelőre nem tudjuk ismertetni, de iránymutató lehet például az OTP-SCD ajánlata, amely társaság hasonló költségtételekkel és kamatokkal kínálja termékét. Svájcifrank-alapon egy 20 millió forintos új lakásnál, nullaszázalékos önerő mellett, 25 éves futamidő esetén például 7,01 százalékos éves kamatot számol fel az OTP-SCD, amit 0,5 százalékos szerződéskötési díj, 1,5 százalékos folyósítási díj, és néhány további fix költségtétel drágít. Törlesztőrészletekben kifejezve mindez havi 122 011 forintot eredményez, vagyis érezhetően magasabb havi adósságot jelent a sima lakáshitelekhez képest.

Sokat drágít a nulla önerő

A lakáslízinget az alacsony (akár nulla forintos) önerő lehetősége teszi vonzóvá, ugyanakkor jóval drágábbá is a többi lakásfinanszírozási konstrukcióhoz képest. Ha ugyanis az előbbi konkrét példánál maradunk, és nulla helyett ötmillió forintos önrésszel számolunk, akkor egyből 91 500 forintra csökken a havi törlesztőrészlet svájcifrank-alapon. Lakáslízinget ugyanúgy kínálnak euró- és forintalapon is az egyes cégek, mint ahogy klasszikus lakáshitelt is, ám ebben az üzletágban is a svájcifrank-hitel a legnépszerűbb.

Nem csoda, hiszen már euróalapon is érezhetően magasabbak a havi hitelterhek: az önerő nélküli, 20 milliós lízingösszeg és 25 éves futamidő esetén például 137 317 forinttal számolhat az adós az OTP-SCD ügyfeleként. Nem beszélve a forintalapú lakáslízingről, amely ugyanebben a példában már nem kevesebb, mint 180 700 forintos havi visszafizetést jelentene a lízingelőnek.

Magas havi terhei dacára az első tapasztalatok alapján népszerű a lakáslízing: a főváros egyik 18. kerületi új lakópark-beruházásánál például a januárban és decemberben értékesített lakások 22 százalékánál a vevők már az új finanszírozási lehetőséggel éltek. Szakértők ugyanakkor arra figyelmeztetnek, hogy az önerő-nélküliség túlságosan csábító. Sokan eshetnek abba a hibába, hogy rosszul mérik fel hosszú távú törlesztési képességeiket, miközben, ha nem tudják visszafizetni az adósságukat, akkor – a tulajdonjog futamidő végén történő átruházása miatt – a lízingcégek jóval könnyebben vissza tudják tőlük venni az ingatlant, mint mondjuk egy sima lakáshitel-szerződés esetében.

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD class=cim10></TD></TR><TR><TD vAlign=top align=left width=130>Nyerges László, a Magyar Lízingszövetség főtitkára a FigyelőNet korábbi megkeresésére elmondta: a szövetség üdvözli azokat a folyamatokat, amelyek révén a ma még egyértelműen autóközpontú lízingpiac szerkezete egészségesebbé válik. Az ingatlanlízing ugyanis ma mindössze 4 százalékát adja az 1200 milliárd forintnyi teljes (2005. első kilenc hónapjában regisztrált) lízingforgalomnak. A szakember szerint a lakáslízing elsősorban kkv-szektor számára jelenthet alternatívát, de – stabil havi jövedelemmel, és kevés kezdőtőkével rendelkező – magánszemélyek is keresletet támaszthatnak.</TD></TR></TBODY></TABLE>

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD class=cim10></TD></TR><TR><TD vAlign=top align=left width=130>A CIB Lízing Csoport, saját adatai szerint, 2005 végén a lízingpiac legnagyobbja volt a mintegy 100 milliárd forintos állománnyal rendelkező Merkantil Bank, a 96 milliárdot kihelyező Erste és a 95 milliárdos állományt magáénak tudó Lombard Lízing csoport előtt. A csoport tőkekihelyezése 2005 végén elérte a 155,7 milliárd forintot, a csoport adózott nyeresége - egy év alatt 23 százalékkal bővülve - elérte az 5,7 milliárd forintot. A csoport tavaly év végén közel 175 ezer szerződést kezelt.</TD></TR></TBODY></TABLE>